房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問題及改進(jìn)措施認(rèn)識(shí)實(shí)踐

一、實(shí)施財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的重要意義

與其他企業(yè)相比較而言，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)有著一定的特殊性，不僅能兼具著開發(fā)的功能，還兼具著運(yùn)營和銷售的功能。由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營周期相比比較長，從項(xiàng)目的運(yùn)營到項(xiàng)目的竣工需要很長的一個(gè)周期，如果在這期間不能有效的對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行管理，就很有可能會(huì)加大運(yùn)營的成本，企業(yè)會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重情況下還會(huì)破產(chǎn)。有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作不僅能夠降低各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，還能夠保證企業(yè)正常的運(yùn)營。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的項(xiàng)目比較多，不僅包含了前期工程的投入費(fèi)用，還包含了后期的運(yùn)營、銷售的費(fèi)用，對(duì)這些成本費(fèi)用有效的核算[1]，能夠在一定程度上減少成本損失，將成本支出控制在一定的范圍內(nèi)。在會(huì)計(jì)成本核算的過程中應(yīng)該要將項(xiàng)目開發(fā)籌資成本作為主要的內(nèi)容，需要對(duì)這部分的成本進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)會(huì)利用銀行貸款的方式來進(jìn)行融資，企業(yè)需要承擔(dān)比較的利息費(fèi)用，相應(yīng)的面臨投資風(fēng)險(xiǎn)也很大，因此，需要加強(qiáng)對(duì)這部分內(nèi)容的會(huì)計(jì)核算。

二、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算存在的問題

（一）核算對(duì)象劃分不夠明確

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期比較長，在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)該要明確的劃分成本核算的對(duì)象，以此才能提升核算的精準(zhǔn)性。但是，由于受到各方面因素的影響，核算人員并沒有深入的了解和認(rèn)識(shí)成本核算的對(duì)象，并且在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中也沒有明確規(guī)定成本核算的對(duì)象，這也在一定程度上導(dǎo)致成本核算對(duì)象劃分比較混亂，在劃分上面隨意性比較大，最終會(huì)影響到成本核算的精準(zhǔn)度。按理來說，在劃分成本核算對(duì)象時(shí)要充分的考慮到項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)，并且還需要到實(shí)際管理的需求和外部的經(jīng)濟(jì)因素，在此基礎(chǔ)上來進(jìn)行劃分，才能保證劃分對(duì)象的合理性、科學(xué)性。還需要注意的是，成本核算的周期也不明確[2]。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算需要依托于項(xiàng)目實(shí)施的周期來定，不同的周期成本結(jié)算也是有所差異的。從目前的情況來看，在核算周期的確認(rèn)上面還沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，一旦項(xiàng)目中某個(gè)環(huán)節(jié)沒有結(jié)算好，就會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的竣工決算，就會(huì)到時(shí)會(huì)計(jì)核算工作出現(xiàn)滯后性，直接會(huì)影響到企業(yè)的收入配比、利潤以及稅費(fèi)的結(jié)算工作。最關(guān)鍵的是，竣工決算不能按時(shí)完成還會(huì)影響到對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，阻礙到后續(xù)所有工作的有效開展。這就要求在項(xiàng)目工程實(shí)施時(shí)一旦施工完成就需要立馬進(jìn)行決算，提升會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性。

（二）收入確定的過程有待完善

由于房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)會(huì)耗費(fèi)很長的時(shí)間，進(jìn)而會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生一定的影響。在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的過程中最主要的任務(wù)是對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的收入進(jìn)行明確。在收入確定的過程中有些企業(yè)為了獲得利潤，延長納稅的時(shí)間；有些企業(yè)會(huì)考慮到實(shí)際因素，就會(huì)忽視會(huì)計(jì)核算工作。在收入確定的過程中這些不規(guī)范的現(xiàn)象都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展產(chǎn)生不好的影響。再加上，在成本費(fèi)用的歸集和分配上也比較的隨意。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)會(huì)承擔(dān)很大一部分的間接性成本費(fèi)用，特別是對(duì)于同時(shí)開展多個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本費(fèi)用的歸集和分配上并不是很規(guī)范。有些企業(yè)為了降低成本核算的難度，會(huì)統(tǒng)一的來進(jìn)行成本核算，而忽視了不同項(xiàng)目之間價(jià)格、產(chǎn)品用途的差異性，多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本混合在一起核算，最終的結(jié)果就是實(shí)際支出和預(yù)算之間存在很大的差異性，與實(shí)際情況并不相符。并且，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度上并沒有明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用歸集和分配的問題，這就導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員在核算時(shí)會(huì)受到個(gè)人主觀因素的影響，在費(fèi)用的歸集處理過程中就很隨意，也會(huì)在一定程度上影響到會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。

（三）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系有待完善

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中會(huì)面臨很多的風(fēng)險(xiǎn)，其中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是重要的風(fēng)險(xiǎn)之一，一旦出現(xiàn)了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)對(duì)企業(yè)造成巨大的打擊，因此，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)需要提前做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的工作，盡量將損失降到最低。從整體情況來進(jìn)行分析，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨以下幾種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：第一種，核算模式不規(guī)范。如果會(huì)計(jì)核算人員在核算中沒有按照相關(guān)規(guī)范執(zhí)行，稅額的計(jì)算也不精確，就會(huì)出現(xiàn)不繳稅或是少交稅款的現(xiàn)象，這樣企業(yè)就會(huì)面臨一定的處罰風(fēng)險(xiǎn)；第二種，核算機(jī)制不完善。如果企業(yè)內(nèi)部沒有建立起完善的核算機(jī)制，就會(huì)導(dǎo)致財(cái)會(huì)人員在實(shí)施時(shí)沒有正確的規(guī)章制度來約束其行為，很有可能會(huì)出現(xiàn)成本增加或是降低銷售的收入，這就導(dǎo)致應(yīng)納稅款的計(jì)算不合理[3]。并且，有些企業(yè)并沒有將相應(yīng)的產(chǎn)品銷售納入到銷售收入的范圍內(nèi)，會(huì)對(duì)稅款的計(jì)算產(chǎn)生影響；第三種，稅法的方法選取不正確。在對(duì)稅務(wù)進(jìn)行處理的過程中稅法選取不正確，就會(huì)在一定程度上增加稅款?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要重視風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控機(jī)制的建立，以此來降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制也不規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)在每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果披露機(jī)制不規(guī)范，就很難獲得有效的披露信息。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用缺少規(guī)劃性

房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下建設(shè)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，業(yè)務(wù)項(xiàng)目范圍的擴(kuò)增意味著項(xiàng)目投資需求量、投資資金的逐步增加，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期普遍較長，想要保證地產(chǎn)項(xiàng)目高效穩(wěn)固的運(yùn)行，順利完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)并獲取理想的投資效益，在前期往往需要大量的資金來維持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)?？梢哉f地產(chǎn)項(xiàng)目從投資到運(yùn)行再到最后投資效益的獲取都是一場較大的資金博弈格局。在此過程中房地產(chǎn)企業(yè)的籌資融資決策及執(zhí)行活動(dòng)顯得尤為關(guān)鍵，多數(shù)企業(yè)采取債務(wù)資本籌資方式來達(dá)到融資的目的。企業(yè)開展的一系列融資借款活動(dòng)所產(chǎn)生的長短期借款利息費(fèi)用往往會(huì)呈現(xiàn)出大幅度增加的趨勢，企業(yè)對(duì)于借款費(fèi)用資本化處理方式的不同為企業(yè)自身帶來不同程度的稅負(fù)，直接影響當(dāng)期財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況及當(dāng)期損益。整體來看，企業(yè)開展各項(xiàng)籌融資活動(dòng)產(chǎn)生借款費(fèi)用利息的過程由于缺少科學(xué)合理的規(guī)劃而導(dǎo)致承擔(dān)的利息費(fèi)用與借款資金風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，從成本核算的有效性角度來看，按照借款費(fèi)用的實(shí)際性質(zhì)對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行明確劃分，合理劃分成本核算范圍，選擇最適合的核算方式來合理控制借款費(fèi)用利息的增長與風(fēng)險(xiǎn)的增長。尤其當(dāng)企業(yè)開展納稅籌劃活動(dòng)時(shí)借款費(fèi)用的計(jì)入形式與費(fèi)用劃分的合理性直接關(guān)系著企業(yè)需要承擔(dān)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)[4]。通過按照借款費(fèi)用一般性與專門性等性質(zhì)進(jìn)行合理劃分來保證成本核算的合理性，減少對(duì)借款費(fèi)用金額資本化準(zhǔn)確性的影響。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算缺少規(guī)范性

首先，房地產(chǎn)企業(yè)開展成本核算時(shí)核算對(duì)象的確定是尤為重要的問題。明確成本核算對(duì)象是順利完成成本核算的重要前提，上文中提到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，且項(xiàng)目運(yùn)行周期及資金壓力更大，在確定成本核算對(duì)象時(shí)往往難以保證核算對(duì)象分配的規(guī)范性。尤其針對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)行，企業(yè)多采用分期開發(fā)的方式，由于開發(fā)業(yè)態(tài)的多樣化引起成本核算對(duì)象的復(fù)雜化，可選擇性相對(duì)廣泛意味著成本核算對(duì)象涵蓋范圍不夠全面，因而在成本核算對(duì)象的分配上缺乏規(guī)劃合理性，容易出現(xiàn)疏漏，進(jìn)而影響到成本核算的準(zhǔn)確性與完整性。

其次針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的歸集與分配問題，在實(shí)際過程中往往只有總體性的成本分配規(guī)劃框架，并未對(duì)其進(jìn)行細(xì)化，也缺少具體可行的歸集分配實(shí)施方法，部分企業(yè)過于追求當(dāng)期利益出現(xiàn)少分?jǐn)偝杀镜默F(xiàn)象，或者為降低稅負(fù)而選擇多分?jǐn)偝杀尽；诟黝惍a(chǎn)品業(yè)態(tài)下成本的歸集與分配明顯存在分配不均衡的問題，成本核算歸集分配的隨意性導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息披露質(zhì)量不斷下降，成本核算分析資料完整性與規(guī)范性受到影響。

此外房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本核算周期更容易受多方面因素的影響，如工程款回收、發(fā)票獲取以及成本歸集分配的規(guī)范程度等等，包括一些項(xiàng)目工程未結(jié)算問題導(dǎo)致成本核算周期不夠規(guī)范合理，難以真實(shí)反映企業(yè)特定時(shí)期項(xiàng)目的成本利潤。

三、改進(jìn)措施

（一）明確劃分核算對(duì)象

在會(huì)計(jì)核算之前應(yīng)該先要明確劃分核算的對(duì)象，在劃分時(shí)要綜合考慮各方面因素，在確定和劃分成本核算時(shí)應(yīng)該要結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)、規(guī)模大小以及周期長短、產(chǎn)品類型以及施工要求等來進(jìn)行。如果是單體的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該要按照單個(gè)獨(dú)立編制設(shè)計(jì)來進(jìn)行概算，將每個(gè)單項(xiàng)的開發(fā)工程作為成本核算的對(duì)象；如果是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)，應(yīng)該要按照“期”的方式來明確成本核算對(duì)象，針對(duì)地點(diǎn)、開發(fā)產(chǎn)品類型、施工隊(duì)伍一樣，開竣工時(shí)間相近的群體性開發(fā)項(xiàng)目，則將各項(xiàng)目合并為一個(gè)成本核算對(duì)象[5]；針對(duì)同一個(gè)開發(fā)周期中同時(shí)又有多種產(chǎn)品類型比如高層、別墅、商業(yè)中心等，應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品。如果開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模比較大，且施工的周期很長，不僅要考慮到項(xiàng)目特點(diǎn)，還應(yīng)該要考慮到成本管理的要求，在此基礎(chǔ)上來明確成本核算的對(duì)象?？傊?，在明確成本核算對(duì)象時(shí)有必要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以此才能提升成本核算對(duì)象劃分的科學(xué)性、準(zhǔn)確性，避免隨意劃分。還需要對(duì)成本核算周期進(jìn)行進(jìn)一步的的明確，這樣做的主要目的是為了避免項(xiàng)目竣工決算的拖延，保證整個(gè)工程項(xiàng)目的決算工作能夠順利實(shí)施。在明確核算周期時(shí)，不僅要考慮到項(xiàng)目的規(guī)模大小，還應(yīng)該要考慮到項(xiàng)目的持續(xù)時(shí)間。如果項(xiàng)目的規(guī)模比較小，且持續(xù)的時(shí)間也相對(duì)比較短的話，成本核算的周期確定為項(xiàng)目周期；相反，則應(yīng)按照項(xiàng)目建設(shè)“期”數(shù)進(jìn)行成本核算周期的劃分及確認(rèn)，保障成本核算信息的及時(shí)性。最關(guān)鍵的是，要盡量避免出現(xiàn)竣工決算拖延的情況，如果是沒有完成的項(xiàng)目，會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)該要詳細(xì)的了解清楚項(xiàng)目的實(shí)際情況，以此來利用“估算”的方式來完成成本核算，在核算時(shí)要利用預(yù)提費(fèi)用賬戶來進(jìn)行，等到項(xiàng)目完成后在此基礎(chǔ)上來做出相應(yīng)的調(diào)整。主要是這部分成本在總成本中占比比較小，對(duì)總成本產(chǎn)生的影響很小，因此，可以使用這種方法。

（二）完善收入確定的過程

為了提升財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量和水平，就有必要對(duì)收入確定的過程進(jìn)行完善，做好收入確定環(huán)節(jié)的工作。要全面核算企業(yè)內(nèi)部的所有物，在此基礎(chǔ)上來明確核算的過程。在核算時(shí)應(yīng)該要遵循以下原則：企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品不計(jì)入項(xiàng)目收入、在經(jīng)營期間的房產(chǎn)存貨不計(jì)入項(xiàng)目收入、企業(yè)員工的房產(chǎn)宿舍不計(jì)入項(xiàng)目收入。需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，企業(yè)總集團(tuán)如果是以租賃的方式來對(duì)下屬企業(yè)開展活動(dòng)的話，這其實(shí)也是屬于一種內(nèi)部投資，需要將其劃分到總集團(tuán)旗下的項(xiàng)目中來。還應(yīng)該要做好成本費(fèi)用的歸集和分配工作，在新的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)市場的需求來對(duì)完善歸集標(biāo)準(zhǔn)的制定，對(duì)成本費(fèi)用的分配工作進(jìn)行規(guī)范，要明確的劃分出直接成本、間接成本以及開發(fā)成本，并且還需要?jiǎng)澐殖鲩_發(fā)期間的各項(xiàng)費(fèi)用[6]。如果是直接成本就可以將其歸納到某一核算對(duì)象的支出項(xiàng)中，直接成本是不需要進(jìn)行分?jǐn)偟?；如果是間接成本就需要進(jìn)行分?jǐn)?，在分?jǐn)倳r(shí)要采取合理的方式，以此才能準(zhǔn)確的將間接成本合理的劃分到某一個(gè)核算對(duì)象中。總而言之，會(huì)計(jì)核算人員一定要結(jié)合實(shí)際情況來科學(xué)的進(jìn)行分類，確保歸集標(biāo)準(zhǔn)的合理性。核算會(huì)計(jì)人員一定要致力于提升自身的業(yè)務(wù)能力，企業(yè)應(yīng)該要加強(qiáng)培訓(xùn)，在培訓(xùn)中重點(diǎn)講解有關(guān)成本歸集核算的相關(guān)知識(shí)，讓核算人員有著很強(qiáng)的成本歸集和分配的思想，并將所學(xué)的理論知識(shí)靈活的應(yīng)用在實(shí)踐中，能夠準(zhǔn)確的來劃分間接成本。需要注意的是，在對(duì)成本歸集和分配的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定時(shí)，在考慮到項(xiàng)目實(shí)際情況的同時(shí)，還應(yīng)該要考慮到后期的收益評(píng)估，以此才能將確保成本分配的精準(zhǔn)性。切記，在分配時(shí)一定不能按照效益最大化來進(jìn)行分配，要具體問題具體分析，以此才能提升項(xiàng)目收益的最大化。為了提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，在核算轉(zhuǎn)換的過程中要對(duì)賬面價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的記錄，這樣就算賬面價(jià)值和公允價(jià)值之間存在著差異性，也能夠?qū)⒄鎸?shí)的情況反映出來。同時(shí)，在采購材料時(shí)應(yīng)該要保留專用的增值稅發(fā)票，以便能夠?qū)ο鄳?yīng)的稅額進(jìn)行抵扣。為了提高會(huì)計(jì)的利潤，應(yīng)該要將施工方的營業(yè)稅額歸納到采購成本中，并且采購成本會(huì)隨著“營改增”的實(shí)施有所降低，這時(shí)就能增加企業(yè)的毛利潤。

（三）完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系

自從新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布實(shí)施以來，在一定程度上調(diào)整和創(chuàng)新了會(huì)計(jì)核算的模式，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要依照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來行事，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求來做好各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防控的工作，特別是要重點(diǎn)關(guān)注運(yùn)營中的會(huì)計(jì)核算。在運(yùn)營核算時(shí)應(yīng)該要設(shè)立專門的核算成本，即銷售成本和開發(fā)成本，專門的來核算這兩項(xiàng)成本，除了要核算管理費(fèi)用以外，還應(yīng)該要核算竣工且驗(yàn)收合格的項(xiàng)目；同時(shí)，核算銷售完成的項(xiàng)目，在核算的過程中一定要仔細(xì)核對(duì)。最關(guān)鍵的是，企業(yè)應(yīng)該要對(duì)信息披露機(jī)制進(jìn)行規(guī)范。要積極的建立規(guī)范的信息披露機(jī)制，在具體披露時(shí)應(yīng)該要對(duì)重點(diǎn)信息進(jìn)行披露，特別是要詳細(xì)的披露每個(gè)階段現(xiàn)金流的數(shù)據(jù)。并且，要控制好風(fēng)險(xiǎn)，樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在會(huì)計(jì)核算中能夠及時(shí)有效的識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)的去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)的披露出沒有發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患的存在。房地產(chǎn)企業(yè)需要樹立正確的稅務(wù)觀念，嚴(yán)格的依照相關(guān)相關(guān)的法律法規(guī)，科學(xué)化的制定稅務(wù)籌劃方案；各部門之間需要保證良好的溝通和交流，如加強(qiáng)稅務(wù)部門與財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、業(yè)務(wù)部門之間的聯(lián)系，以便更全面的掌握房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，科學(xué)合理的制定稅務(wù)統(tǒng)籌方案；房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)具體工作的需要構(gòu)建系統(tǒng)完善的風(fēng)險(xiǎn)防范與管理體系，定期的進(jìn)行核查和審查，實(shí)施動(dòng)態(tài)化的監(jiān)督和管控，以便及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和處理稅務(wù)籌劃中的風(fēng)險(xiǎn)隱患和問題不足。還應(yīng)該要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，要對(duì)現(xiàn)金收支模式進(jìn)行改善。在項(xiàng)目的初始階段就應(yīng)該要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流收支統(tǒng)一管理，在管理時(shí)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。特別是會(huì)計(jì)部門應(yīng)該要履行好自身的職責(zé)，確保核算結(jié)果的真實(shí)性、可靠性。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也需要加強(qiáng)內(nèi)部控制工作，積極的發(fā)揮出監(jiān)督作用，以便于能夠更好的來控制現(xiàn)金流量的收支。在現(xiàn)金使用時(shí)嚴(yán)格按照規(guī)定來操作，特別是要加強(qiáng)對(duì)大額現(xiàn)金的周密管理，需要支出大額現(xiàn)金時(shí)需要獲得審批，審批以后需要做好相應(yīng)的登記工作，以免出現(xiàn)遺漏的現(xiàn)象。財(cái)務(wù)部門應(yīng)該要肩負(fù)起自身的職責(zé)，要合理有效的來審批每一筆資金的支出，最關(guān)鍵的是應(yīng)該要對(duì)審批的權(quán)限分配好，在必要的情況下可以按照崗位輪流交接的方式進(jìn)行。現(xiàn)金開戶的管理也不能忽視，要加強(qiáng)管理，以防出現(xiàn)私自開戶的情況。相關(guān)人員要定期對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)，做好相應(yīng)的結(jié)算工作，確保現(xiàn)金的安全性。借款的費(fèi)用也是會(huì)計(jì)核算中一項(xiàng)重要的內(nèi)容，企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該要對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行規(guī)范，以便于會(huì)計(jì)核算工作能夠有效開展[7]。房地產(chǎn)企業(yè)非?？粗赝度氲漠a(chǎn)品，而存貨需要經(jīng)過長期的運(yùn)營和構(gòu)建才能實(shí)現(xiàn)，所以規(guī)定把前期的借款費(fèi)用歸入到開發(fā)的成本中，并核算好相關(guān)的成本，實(shí)現(xiàn)均等分配。

（四）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生借款費(fèi)用成本核算問題需要進(jìn)一步推進(jìn)借款利息費(fèi)用金額資本化，企業(yè)專為特定投資項(xiàng)目開展籌融資活動(dòng)產(chǎn)生的借款費(fèi)用及其利息費(fèi)用由于資金的使用對(duì)象相對(duì)固定，與項(xiàng)目運(yùn)行產(chǎn)生的各類項(xiàng)目成本有密切的聯(lián)系，因而可將其當(dāng)做項(xiàng)目成本支出的間接費(fèi)用，作為項(xiàng)目運(yùn)行成本的重要構(gòu)成部分劃入項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行成本核算，進(jìn)而提高借款費(fèi)用成本核算規(guī)范性。同時(shí)針對(duì)借款費(fèi)用資本化的推進(jìn)需要明確資本化開始時(shí)間，當(dāng)專門為某一特定項(xiàng)目產(chǎn)生所有借款費(fèi)用及其利息應(yīng)當(dāng)予以資本化，包括項(xiàng)目土地資源用地的獲取屬于項(xiàng)目開發(fā)必要的準(zhǔn)備活動(dòng)，在購入項(xiàng)目土地用地時(shí)可將其產(chǎn)生的費(fèi)用納入資本化范疇。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集結(jié)轉(zhuǎn)核算規(guī)范

明確成本核算對(duì)象是保證成本歸集與分配規(guī)范化的重要基礎(chǔ)，企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目交付時(shí)間、開發(fā)產(chǎn)品具體業(yè)態(tài)以及項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)等方面進(jìn)行綜合考慮分析，以此來明確成本核算對(duì)象，在劃分核算對(duì)象時(shí)可將屬于同一批交付時(shí)間的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃為同一類成本核算對(duì)象，確保與項(xiàng)目開發(fā)周期相適應(yīng)。同時(shí)針對(duì)成本歸集與分配計(jì)算需要結(jié)合企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算工作性質(zhì)，通常需要成本預(yù)核算部門與成本審核部門協(xié)同合作來明確成本歸集分配的完整信息，確保成本核算工作順利開展[8]。另外對(duì)于成本的合理分配，通常將企業(yè)行政部門產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用計(jì)入期間費(fèi)用，因其不作為企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的直接費(fèi)用。對(duì)于產(chǎn)生的借款費(fèi)用將符合資本化條件的成本予以資本化后計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本，對(duì)于與開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品不直接相關(guān)產(chǎn)生的借款費(fèi)用需要計(jì)入當(dāng)期損益，另外對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的直接、間接成本費(fèi)用需要結(jié)合實(shí)際情況，遵循成本收益與分配的規(guī)范化原則進(jìn)行合理分配，需要專業(yè)性的會(huì)計(jì)人員合理歸類成本后統(tǒng)一進(jìn)行成本歸集結(jié)轉(zhuǎn)核算。

四、結(jié)語

綜上所述，為了提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算的整體水平，需要立足于現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，找出核算中存在的主要問題，在此基礎(chǔ)上來不斷調(diào)整和優(yōu)化會(huì)計(jì)核算的方式，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作的價(jià)值。在實(shí)施的過程中，首先，明確劃分核算的對(duì)象，為后續(xù)核算工作的有效開展提供支持和幫助；其次，完善收入確定的過程，同時(shí)要做好成本費(fèi)用的歸集和分配工作；最后，完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防體系，以此來降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://www.12-baidu.cn/w/jg/125.html