投資性房地產(chǎn)會計處理的若干問題分析

新會計準則在投資性房地產(chǎn)會計處方面作出相關規(guī)定，體現(xiàn)新準則的創(chuàng)新。我國經(jīng)濟發(fā)展快速，促使房地產(chǎn)投資更加普遍，現(xiàn)階段房地產(chǎn)不僅是保證民生需求得到滿足的途徑以及工具，同時也成為了相關公司實現(xiàn)資本增值以及賺取租金的關鍵手段。基于此種情況，采用何種方法針對此類房地產(chǎn)展開準確、公允、客觀計量是現(xiàn)階段相關企業(yè)亟需解決的問題[1]。

一、投資性房地產(chǎn)會計處理的基本情況

基本屬性。此類資產(chǎn)與自建建筑物的基本特征的差異較為明顯，主要表現(xiàn)在以下方面：房地產(chǎn)房產(chǎn)主要目的并非自己持有。通常，此類資產(chǎn)一般是在升值空間大的優(yōu)良地段建設，由其名稱以及定義即能夠發(fā)現(xiàn)，其自帶投資屬性，企業(yè)參與相關業(yè)務的主要目的就是等待差價以及賺取租金，以收獲利益。

主要類型。會計準則主要將此類資產(chǎn)劃分為三種類型，即出租的土地使用權，現(xiàn)階段持有同時準備增值之后轉讓的土地使用權，租出的土地使用權。需要注意，在公司持有此類資產(chǎn)的期限結束之后，若是公司不對經(jīng)營目的進行改變，并且暫時空置，則應該根據(jù)投資性房地產(chǎn)進行核算。公司僅有在把產(chǎn)權屬自己的建筑物通過經(jīng)營方式進行租賃過程中，才能夠根據(jù)投資性角度開展核算。雖然持有同時準備增值后轉讓土地使用權在投資性核算范圍，然而閑置土地禁止納入到投資性核算范疇內[2]。

會計處理。投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間能夠相互轉換，即公司原自用投資房地產(chǎn)、具備存貨性質的房地產(chǎn)能夠進行投資性轉換，租賃合同的生效日期即轉換日期。通常，投資性房地產(chǎn)主要是根據(jù)公允價值開展計量工作，企業(yè)應該采用公允價值方式對基于歷史成本法計量自用房地產(chǎn)重新進行計量，相應公允價值即初始入賬的價值。進行轉換工作時，若是轉換日公允價值比自用房產(chǎn)賬面價值低，應該在當期損益中計入差額，反之在所有者權益中計入差額。

二、投資性房地產(chǎn)會計處理問題分析

（一）租入第二次租出房地產(chǎn)的確認問題

近年，我國部分新興企業(yè)主要通過租入房屋后再次進行租出方式獲取利潤，簡而言之即“二房東”。通常，租入房地產(chǎn)并不具備房屋產(chǎn)權，仍然具備物業(yè)經(jīng)營權。經(jīng)營權主要涵蓋收益權、使用權與占有權，不涵蓋處分權，所以，企業(yè)在租賃期間可以向他人或是單位進行二次出租，以獲取收益。

會計準則僅僅將已經(jīng)出租的建筑物、土地使用權納入到確認范圍中，對于房地產(chǎn)產(chǎn)權歸屬并未進行明確，對于租賃形式并未進行說明，則對于租入房地產(chǎn)是否應該進行投資性確認工作還需要繼續(xù)進行商榷。CAS3指南僅對企業(yè)具有產(chǎn)權同時通過經(jīng)營租賃模式進行出租的房地產(chǎn)承認具備投資性特征，然而對于融資租賃形式的特殊性有所忽略。企業(yè)在融資租入資產(chǎn)方面沒有產(chǎn)權，然而還是需要進行確認[3]。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量問題

對于投資房地產(chǎn)，根據(jù)持有目的主要涵蓋以下模式：持有同時準備在增值后進行轉讓、出租之后轉變?yōu)樽杂谩⒊鲎庹麄€壽命周期。

持有同時準備在增值后進行轉讓房地產(chǎn)的后續(xù)計量分析。如果企業(yè)是通過此種方式獲得資本的增值收益，則企業(yè)會對該項資產(chǎn)價值波動進行時刻關注，在達到預期增值數(shù)額之后，企業(yè)會對其進行轉讓處理，進而實現(xiàn)資本增值目標?；诖朔N增值目的，公允值具有重要地位，歷史成本難以為相關信息使用人員決策提供良好信息，但是公允價值和此類房地產(chǎn)的關系較為密切，借助公允值開展計量能夠充分表現(xiàn)出預期可以為企業(yè)創(chuàng)造的經(jīng)濟利益。

出租之后自用房地產(chǎn)的后續(xù)計量分析。此類房地產(chǎn)相比于第一種房地產(chǎn)，在未來現(xiàn)金流中，其風險與時間方面差異較為顯著，持有目的不同，也促使持有房地產(chǎn)經(jīng)濟實質存在差異，所以需要區(qū)分計量模式。若主要是將賺取租金作為主要目的的公允值計量模式，如果企業(yè)此部資產(chǎn)公允值可以穩(wěn)定獲取，那么企業(yè)可以借助公允支付開展后續(xù)計量，在公允價值變動損益科目中計入相應公允價值的變動，在營業(yè)收入中計入租金收入，此種方式導致收入不匹配費用，極易對信息使用人員造成誤導[4]。

在租出期限結束之后，進行自用過程中，投資性房地產(chǎn)會變成公司固定資產(chǎn)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)價值持續(xù)上升，如果企業(yè)該項資產(chǎn)價值同樣不斷上漲，則會通過轉換日公允值方式開展重新入賬，進而租期內企業(yè)為計提折舊，還使得固定資產(chǎn)賬面價值增加，與謹慎性原則相悖，同時對相關人員在財務報表理解方面產(chǎn)生誤解。

出租房地產(chǎn)整個壽命周期的后續(xù)計量分析。如果企業(yè)選擇公允價值開展該資產(chǎn)計量工作，則在營業(yè)收入中計入租金收入，在公允價值變動損益科目中計入公允價值，只能是租期結束后，在對該項資產(chǎn)進行處置過程中，向其他成本中轉入變動損益，進而導致在時間方面收入不匹配費用，出租期限中在營業(yè)收入中通過分期方式計入租金收入，但是對于營業(yè)成則一次完成轉結工作，對信息使用人員造成誤解。

（三）投資性房地產(chǎn)的披露問題

我國相關上市企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，同時其涵蓋的建筑物、房屋與土地使用權等趨勢呈現(xiàn)逐漸遞增狀態(tài)，然而上市企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的持有目的披露與持有通知準備增施土地的使用權公允值披露等方面存在一定不足。

在只有目的披露方面，因為會計準則沒有規(guī)定上市企業(yè)的此類資產(chǎn)是持有同時準備增值以及用于出租等信息進行披露，使得一些上市企業(yè)對于相關信息傳達不夠重視。但是，上市企業(yè)在此類資產(chǎn)持有目的進行明確有著重要意義，此類資產(chǎn)的持有目的，給企業(yè)造成的現(xiàn)金流的風險以及時間等方面存在顯著差異，對于財務信息使用人員對企業(yè)存在的流動性、財務風險與經(jīng)營風險評估等方面有著較大影響，上市企業(yè)在此類資產(chǎn)持有目的方面存在不足，難以提供可靠與真實信息，對于決策有用觀相應財務報告目標的實現(xiàn)造成影響，所以，應該對此類資產(chǎn)持有目的的披露予以規(guī)范[5]。

在持有同時準備增值土地使用權方面，僅僅是采用公允價值開展計量工作的企業(yè)進行披露，其他企業(yè)并未通過附注披露公允值，若是此部分信息不足，則會造成相關信息使用人員難以對企業(yè)預期資本增值額進行合理評估，難以將持有同時準備增值資產(chǎn)使用權對企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)展準確反映出來。國際會計準則針對選擇成本模式的此類資產(chǎn)披露公允價值作出規(guī)定，但是中國的會計準則在此方面缺乏良好規(guī)定。由于持有同時準備增值的資產(chǎn)使用權的銷售價格對于企業(yè)能夠得到的增值收益額具有決定性影響，其現(xiàn)金流量發(fā)展趨勢和公允價值的關系較為密切，因此，披露相關公允價值。

三、投資性房地產(chǎn)會計處理策略

（一）租入之后二次租出房地產(chǎn)確認建議

針對此類房地產(chǎn)，企業(yè)需要結合具體情況開展處理。針對融資租入（只包括建筑物）房地產(chǎn)開展二次融資出租過程中，不應該對房地產(chǎn)進行投資性確認。雖然企業(yè)借助融資租賃得到房地產(chǎn)經(jīng)營權，然而通過融資租賃方式進行二次出租之后就是向第三方轉移該項權利，同時也向第三方轉移了該房產(chǎn)的所有相關報酬與風險，所以，企業(yè)不應該確認該項資產(chǎn)。

針對融資租入（只包括建筑物）房地產(chǎn)開展經(jīng)營出租業(yè)務時，需要對該房地產(chǎn)進行投資性。借助融資租賃獲得該資產(chǎn)長期經(jīng)營權，基本上為資產(chǎn)的整個壽命周期，雖然實質上沒有產(chǎn)權，然而企業(yè)為承擔相關報酬與風險，需要對其屬于企業(yè)資產(chǎn)進行確認，CAS21對該做法也進行了規(guī)定。在也通過經(jīng)營租賃手段進行租出過程中，由于經(jīng)營租賃的期限較短，僅僅將部分報酬與風險轉移，向第三方出售短期物業(yè)經(jīng)營權，企業(yè)不需要將該項資產(chǎn)終止確認。如果企業(yè)把該項資產(chǎn)用于出租進行獲得租金，則需要和自用房地產(chǎn)進行分開核算，所以，通過融資租入之后開展二次經(jīng)營租出業(yè)務，則可以對該房地產(chǎn)進行投資性認定[6]。

房地產(chǎn)以經(jīng)營方式租入，進行二次租出之后不對其進行投資性確認。企業(yè)借助經(jīng)營方式進行租賃主要是獲取資產(chǎn)短期經(jīng)營權，在資產(chǎn)整個生命周期中僅占有一小部分，實際上該資產(chǎn)主要報酬以及風險并沒有發(fā)生轉移，企業(yè)不應該對其進行資產(chǎn)確認，所以，房地產(chǎn)經(jīng)營租入之后進行二次租出時不應該進行投資性確認。

（二）科學選擇計量模式

CAS3要求企業(yè)需要選擇相同計量手段開展所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量工作，此種規(guī)定對企業(yè)借助此種資產(chǎn)開展盈余管理產(chǎn)生一定限制，然而已存在一定問題。企業(yè)在此類資產(chǎn)計量手段選擇方面缺乏良好彈性，企業(yè)并不能夠保證所有公允價值都可以實現(xiàn)可靠計量，對企業(yè)在公允價值運用方面存在一定限制。持有目的不同，此類資產(chǎn)報表信息的使用人員在信息披露方面存在不同要求。所以，需要允許企業(yè)可以借助不同計量手段開展后續(xù)計量工作，以此為基礎，根據(jù)此類資產(chǎn)實際持有目的進行科學選擇[7]。

若是也持有房地產(chǎn)主要是用于持有同時準備在增值之后進行轉讓，那么未來現(xiàn)金流量在轉讓時點集中，同時相關風險和銷售市場具有密切關聯(lián)。如果用于出租進而獲得租金，那么為了現(xiàn)金流根據(jù)合同約定支付方式進行獲取，同時相關風險主要受到租賃市場影響。所以，投資性房地產(chǎn)需要根據(jù)持有目的科學選擇后續(xù)計量手段。

對于持有同時準備在增值之后租出的房地產(chǎn)，需要選擇公允價值手段開展計量工作，在公允價值難以穩(wěn)定獲取條件下，財會可以選擇成本模式。選擇公允價值開展后續(xù)計量工作能夠將持有此類資產(chǎn)經(jīng)濟實質充分體現(xiàn)出來，進而為相關適用人員的決策活動提供良好保障。對于出租期限結束之后轉為自用、出租整個壽命周期的，則需要選擇成本模式開展加量工作，若是主要目的是賺取租金，那么通過成本模式能夠促使收入有效匹配費用，能夠對資產(chǎn)價值的虛增進行有效預防，能夠將以出租為目的的此類資產(chǎn)賬面價值等充分反映出來，與謹慎性原則相符。

（三）投資性房地產(chǎn)的披露問題應對措施

需要根據(jù)此類資產(chǎn)持有目的開展披露工作。此類資產(chǎn)根據(jù)持有目的主要涵蓋持有同時準備增值之后銷售以及出租兩種形式，基于兩種目的，此類資產(chǎn)為相關公司創(chuàng)造收益的方式、對公司財務風險與經(jīng)營風險、流動性影響等方面具有較大差異。因為中國會計準則沒有對此類資產(chǎn)持有目的相關披露工作予以規(guī)定，使得上市企業(yè)在此方面披露工作存在一定不足，所以會計準則需要針對此類資產(chǎn)只有目的相關披露工作進行規(guī)定，就是：上市企業(yè)需要對各個持有目的進行區(qū)分，同時通過財務報表展開合理披露。以此為基礎，針對各種持有目的的計量方法展開披露，同時列示相關處置損益，進而對各種持有目的的此類資產(chǎn)為相關公司所創(chuàng)造的收益金額以及方式等進行清晰區(qū)分[8]。

對于持有同時準備增值的此類資產(chǎn)需要披露相對公允價值。國際會計準則在成本法的此類資產(chǎn)方面，需要對其公允價值范圍進行披露，但是中國會計準則并未進行明確規(guī)定。針對持有同時準備增值的此類資產(chǎn)使用權來講，主要是借助出售過程中價格體現(xiàn)資本增值額，未來售價對于企業(yè)預期收益具有決定性影響，所以持有同時準備的此類資產(chǎn)預計現(xiàn)金流量和公允價值之間關系較為密切，需要有效披露其公允價值。

需要對國際會計準則中在成本法的此類資產(chǎn)公允價值披露方面相關規(guī)定予以有效借鑒，對相關披露準則展開優(yōu)化，針對持有同時準備增值的此類資產(chǎn)，如果企業(yè)選擇成本法開展計量工作，則需要披露其范圍，進而為信息使用方提供可靠、準確的信息。

四、結語

現(xiàn)階段，投資性房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)開展深刻轉型，然而因為相關因素影響，使得此類資產(chǎn)發(fā)生一定問題，對相關行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展造成嚴重影響。比如，租入第二次租出房地產(chǎn)的確認問題、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量問題等，應該積極通過相關針對性策略進行有效優(yōu)化。

本文來源：《商業(yè)觀察》http://www.12-baidu.cn/w/jg/125.html