如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

1.完善保障性住房體制，抑制商品房?jī)r(jià)格。

    國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的不合理上漲,防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),一是應(yīng)大規(guī)模地推出保障性住房，二是要平抑過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格。這次出臺(tái)的“新國(guó)十條”要求保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。確保在2010年完成建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)，這對(duì)打壓房?jī)r(jià)起到了促進(jìn)作用。然而與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相對(duì)完善的住房保障制度相比,我國(guó)的住房保障制度還有很大的不足。當(dāng)務(wù)之急，一是完善我們的審查機(jī)制，做好居民家庭收入動(dòng)態(tài)變化、財(cái)產(chǎn)和住房狀況的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和管理工作，為建立住房保障體系、制定住房保障政策提供依據(jù)。二是完善懲罰機(jī)制，加大相關(guān)的處罰力度，使那些不符合條件并弄虛作假的人無(wú)法通過(guò)審核。

2.調(diào)整土地資源供應(yīng)量，降低土地開(kāi)發(fā)成本，提高土地利用率

（1）土地供應(yīng)短缺是樓市調(diào)控的最短板，從歷年實(shí)際完成土地供應(yīng)情況來(lái)看，僅有去年完成供地計(jì)劃，因此，政府首先應(yīng)該切實(shí)完成每年度土地計(jì)劃供應(yīng)量。新國(guó)十條已對(duì)增加土地供給做出了明確規(guī)定。同時(shí)要限制各類(lèi)用地的供應(yīng)比例，并嚴(yán)格監(jiān)管取得土地使用權(quán)的過(guò)程。（2）創(chuàng)新土地的開(kāi)發(fā)利用，努力降低土地開(kāi)發(fā)成本。老城城區(qū)拆遷改造的土地成本都很高，應(yīng)盡量減少對(duì)老城區(qū)的拆遷改造征地，要嘗試在不破壞生態(tài)環(huán)境的前提下開(kāi)展圍海填土，開(kāi)發(fā)非農(nóng)用山丘荒地進(jìn)行人工造地，開(kāi)發(fā)利用廣場(chǎng)大廈等地下空間建設(shè)商業(yè)用房，還可以利用宅基地流轉(zhuǎn)等方式進(jìn)行農(nóng)村住宅改造，并實(shí)現(xiàn)先儲(chǔ)備土地，再進(jìn)行招拍掛的方式提供土地，以降低土地的成本。

（3）提高土地利用率。一是應(yīng)堅(jiān)決制止城市面子工程和高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)，防止出現(xiàn)新的積壓對(duì)土地的浪費(fèi)；二是為城市制定有效率的規(guī)劃，盡量提高建筑容積率。

3.加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系，加強(qiáng)金融監(jiān)管，規(guī)范金融業(yè)務(wù)。

（1）由于買(mǎi)者信息缺乏和信息的不對(duì)稱(chēng),房地產(chǎn)的交易和定價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，市場(chǎng)中存在許多黑箱交易。政府相關(guān)部門(mén)可以通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析,就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè),定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告,這對(duì)于改變消費(fèi)者的不利地位、合理引導(dǎo)市場(chǎng)、提高市場(chǎng)的運(yùn)行效率都很有幫助。

（2）應(yīng)加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測(cè)體系,通過(guò)土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及時(shí)進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控, 并強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件。

（3）這次新出臺(tái)的“新國(guó)十條”措施明確、密集而有力，然而需要警惕的是，面對(duì)樓市新政的強(qiáng)烈攻勢(shì)，投資、投機(jī)客往往采取上有政策、下有對(duì)策的轉(zhuǎn)圜之道。隨著樓市新政的深入，一些既得利益集團(tuán)，會(huì)集體反撲，面對(duì)這一系列亂象，要想確保新政執(zhí)行到位，就必須強(qiáng)化監(jiān)管，督促地方政府、商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)新政，對(duì)違反法律法規(guī)的投資客毫不留情。

4.房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展要?jiǎng)?chuàng)新。

    第一，房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，私募或股權(quán)合作方式相對(duì)于銀行貸款方式更為有利，發(fā)行公司債券也是一種很好的創(chuàng)新途徑。對(duì)于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資額度大的房地產(chǎn)企業(yè)，相對(duì)于其他融資方式，公司債融資不僅具有其獨(dú)特的功能，而且從發(fā)行到交易，信息更透明，監(jiān)管更嚴(yán)格，因而具有良好的安全性。

    第二，全面推進(jìn)以節(jié)能為重點(diǎn)的綠色建筑體系。建立綠色建筑體系，一是需要有大量的技術(shù)成果作為支撐，隨著建筑節(jié)能工作的深入，現(xiàn)有建筑節(jié)能技術(shù)已經(jīng)難以適應(yīng)未來(lái)發(fā)展需要。二是建立示范創(chuàng)新，以政府保障性住房建設(shè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)節(jié)能發(fā)展。如今保障性住房在住房市場(chǎng)中已經(jīng)占有相當(dāng)比例，政府應(yīng)該充分利用在保障性住房建設(shè)中的自主權(quán)，率先推廣應(yīng)用各種節(jié)能技術(shù)進(jìn)行示范。三是經(jīng)濟(jì)機(jī)制創(chuàng)新，鼓勵(lì)建立節(jié)能建筑專(zhuān)項(xiàng)貸款和基金。節(jié)能建筑的建設(shè)、改造工作量大，需要大量資金投入，亟需政府出臺(tái)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)鼓勵(lì)政策，引導(dǎo)市場(chǎng)優(yōu)化資源配置。

    第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。十七大報(bào)告明確指出“建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家”和“住有所居”。這對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)提出了更高的要求,也提供了更廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新有著的積極意義，不能因噎廢食。首先，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加大金融創(chuàng)新的力度，盡快推進(jìn)住房抵押貸款證券化。這種以個(gè)人住房消費(fèi)信貸為支持,以債券融資為載體,實(shí)現(xiàn)證券資本市場(chǎng)與貨幣信貸市場(chǎng)的良好鏈接,不但使商業(yè)銀行的住房按揭業(yè)務(wù)有了長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源,而且也形成了住房信貸業(yè)務(wù)和住房融資業(yè)務(wù)的一體化運(yùn)作,推動(dòng)了住房金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)與可持續(xù)發(fā)展。其次，建立房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金將分散于公眾的資金集中起來(lái),交由專(zhuān)業(yè)的基金管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資,進(jìn)行投資物業(yè)的多樣化，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)有效分散,有效保證了投資者的資產(chǎn)組合效益；另一方面通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得投資信托基金, 拓寬了融資渠道,減少了對(duì)銀行貸款的依賴(lài)。

    第四，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要?jiǎng)?chuàng)新。一，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。安全、合理的資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)生存與發(fā)展的基本保證,也是企業(yè)保持旺盛競(jìng)爭(zhēng)力以及實(shí)現(xiàn)其價(jià)值最大化的關(guān)鍵,對(duì)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化問(wèn)題的研究意義重大。優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)：（ 1 ） 通過(guò)上市融資優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)上市后，借助證券市場(chǎng)的籌資和機(jī)制靈活的優(yōu)勢(shì)，可以為資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化提供多種選擇（2）房地產(chǎn)企業(yè)合作模式。房地產(chǎn)企業(yè)之間取長(zhǎng)補(bǔ)短，利用各自的優(yōu)勢(shì)，從戰(zhàn)略的高度在具體的項(xiàng)目上采用合作的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)（3）房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)模式。通過(guò)收購(gòu)兼并的方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速做大做強(qiáng)或?qū)崿F(xiàn)在某個(gè)區(qū)域市場(chǎng)或產(chǎn)品市場(chǎng)的立足。二，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新。由于消費(fèi)者正從追求“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向,充分了解消費(fèi)者的需求,不斷開(kāi)發(fā)出適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，比如調(diào)查消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,分析其購(gòu)房的動(dòng)機(jī)和行為、能力和水平,研究他們的消費(fèi)傳統(tǒng)和習(xí)慣、興趣和愛(ài)好,并且對(duì)他們的消費(fèi)傾向和變化趨勢(shì)做出合理預(yù)測(cè)。三，房地產(chǎn)品牌的創(chuàng)新。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最高境界，現(xiàn)代房地產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中，核心就是品牌，品牌已經(jīng)成為企業(yè)與消費(fèi)者溝通的一個(gè)橋梁，是企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)綜合體現(xiàn)。

    房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)相關(guān)行業(yè)具有明顯、持續(xù)的促進(jìn)和帶動(dòng)作用，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可或缺的部分。作為國(guó)民的剛性需求，過(guò)高的房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)給國(guó)民帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)，因此穩(wěn)定房?jī)r(jià)是至關(guān)重要的。目前一系列政策密集作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)使中國(guó)樓市出現(xiàn)了漸次“燒退”的跡象，一些城市出現(xiàn)了價(jià)格橫盤(pán)整理、成交量萎縮的局面。盡管已出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)人們的心理預(yù)期起到了正面的引導(dǎo)，也取得了一定成果，但影響房?jī)r(jià)的因素仍然復(fù)雜。政府相關(guān)部門(mén)在遏制房?jī)r(jià)上漲走勢(shì)進(jìn)而解決居民的住房問(wèn)題、密切關(guān)注調(diào)控政策在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)和交易量產(chǎn)生的影響、最終促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的征程中仍然任重而道遠(yuǎn)。