略論特殊信息結(jié)構(gòu)問題與房地產(chǎn)市場-建筑論文

一、特殊信息結(jié)構(gòu)問題
（一）毋庸置疑，作為社會化大生產(chǎn)的市場經(jīng)濟，一方面，在經(jīng)濟活動中，必然涉及到大量的信息傳遞，社會成員需要什么、擁有什么資源等信息；另一方面，傳遞中的信息是需要發(fā)揮作用的，這就涉及到激勵問題。市場的信息結(jié)構(gòu)作用于信息傳遞和激勵約束，進而對市場效率和經(jīng)濟運行結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響。
（二）完全信息和不完全信息是一組對應(yīng)的信息結(jié)構(gòu)，對稱信息和非對稱信息是前者的結(jié)構(gòu)性延伸。反觀現(xiàn)實市場，完全信息結(jié)構(gòu)是根本不存在的。經(jīng)濟行為人面臨的，從來就是不完全信息和非對稱信息，只是就不同產(chǎn)品市場而言，信息問題嚴重性不同，這與產(chǎn)品特性密切相關(guān)。
（三）完全信息導(dǎo)致無效率配置。具體來說，不完全信息、非對稱信息導(dǎo)致無效率配置結(jié)果的中間環(huán)節(jié)主要有：
1.由于必須搜尋而帶來的搜尋成本和價格分散；
2、由于信息部總而導(dǎo)致決策風險的增加；
3、逆向選擇與市場萎縮；
4、道德風險；
5、欺騙與意外損失等。
當然，“不完全信息導(dǎo)致無效率配置”這一結(jié)論只是在不完全競爭情況下才是重要的，從而，這一問題是隨產(chǎn)品而不同的。也就是說，房地產(chǎn)市場面臨著嚴重的特殊信息結(jié)構(gòu)問題。
二、房地產(chǎn)市場
房地產(chǎn)的產(chǎn)品特性決定了房地產(chǎn)市場的特性。房地產(chǎn)的以下特性，使其與其他方面的產(chǎn)品不同：
（一）自然特性
1.地理位置的固定性?！胺俊笨偸桥c“地”相連，房地產(chǎn)總是固定于一定位置上的，它不能像一般產(chǎn)品那樣被隨意搬動。這就導(dǎo)致于房地產(chǎn)市場總是地區(qū)性的。
2、異質(zhì)性。從絕對概念來說，所有其他變量都相同的情況下，產(chǎn)品個體間在質(zhì)量上是有差異的，但這種差異被大批量生產(chǎn)“抹平”了，研究這種差異往往顯得意義不大。而房地產(chǎn)的“異質(zhì)”是針對不同“個體”的產(chǎn)品來說的，即每一個房地產(chǎn)均是不同的。這種“個體間異質(zhì)性”產(chǎn)生于如下幾個原因：
第一、即使所有其他變量都相同，由于地塊不同，從而在區(qū)位變量上是有橫向差異的。
第二、即使區(qū)位是相近或相同的，樓層、朝向、面積等功能性因素又會造成另一些橫向差異。
第三、由于是小規(guī)模生產(chǎn)，質(zhì)量的縱向差異也是顯著的。房地產(chǎn)的這種“個體間異質(zhì)性”使其成為特殊信息問題最突出的產(chǎn)品。
3、耐久性。房地產(chǎn)的使用年限都較長。由于其物質(zhì)實體的耐久性，房地產(chǎn)成為財富的重要組成部分。
（二）經(jīng)濟特性
1.單位價值最大。住宅是所有消費品中單位價值最大的。對于供給者，供給成本巨大，開發(fā)需要金融支持，由此不可能出現(xiàn)大規(guī)模生產(chǎn)。對于消費者，大的單位價值量導(dǎo)致其無法靠現(xiàn)期收入和積蓄購買。
2、稀缺性。這是土地造成的。首先，土地總量固定，且用于房地產(chǎn)的土地供給量也是有限的。其次，即使土地總量相對并不缺少，但試用于特定區(qū)位要求的土地必然是短缺的。
3、消費和投資的雙重性。由于住宅是人們財富的重要組成部分，故它可以成為一種投資工具。當然，質(zhì)量也是多個變量構(gòu)成的。產(chǎn)品越復(fù)雜，質(zhì)量的構(gòu)成變量越多。結(jié)論
綜上所述，正式由于房地產(chǎn)的種種特性，諸如房地產(chǎn)的“位置固定性”、“稀缺性”和“個體間異質(zhì)性”等，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的不完全競爭和不完全的特殊信息結(jié)構(gòu)的結(jié)果，是最主要的導(dǎo)致其原因之所在。比如像位置固定和土地稀缺等等。而個體間異質(zhì)性，進一步加劇了這一不完全競爭狀況。個體間異質(zhì)性，導(dǎo)致決策者必須了解的信息量是巨大的，決策者實際可能的信息量必然是缺乏的，房地產(chǎn)市場必然體現(xiàn)出明顯的不完全特殊信息結(jié)構(gòu)。加之房地產(chǎn)兼具非對稱特殊信息結(jié)構(gòu)，必然出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場交易中。