對我國城鎮(zhèn)住宅需求的分析

我們用上面的數據結合人均居住面積來計算一下未來由于城市化水平的提高而對房屋的需求.據中國統(tǒng)計年鑒數據顯示，2006年我國城鎮(zhèn)人均居住面積為27平方米,按上述每年1751萬的人口遷移城市,需要建4.7億平方米的住宅,在全國每年新增的1500萬的城鎮(zhèn)人口中，約有不到500萬在城鄉(xiāng)接合部的農村人口，是由于城市規(guī)劃的擴充而“由農民變市民”的，他們每年“帶到”城市的新增住房面積最多也就1.5億平方米,從4.05億平方米去掉這1.5億還有2.55億平方米的住宅需求.再加上由于人口自然增長率每年增多的城鎮(zhèn)人口創(chuàng)造的住宅需求0.88億,每年新增城市化人口住宅需求量將達到3.43億平方米,而最近3年的年住宅竣工面積為4億平方米。因此，目前的住宅開發(fā)規(guī)模能得到中國城市化發(fā)展步伐的有力支持。
一、城市舊房改造、拆遷引起對住宅的被動需求
關于城鎮(zhèn)因拆遷而增加的居民住房需求沒有見到任何公開的“官方統(tǒng)計”，只能進行推算。據統(tǒng)計，截止到1997年底，我國城市實有住房建筑面積為362247萬平方米，其中有5000萬平方米為急待拆除的危房，另有解放前遺留及五六十年代建造的簡易房屋約6億平方米。如果按年2.5%的自然更新率計算，則每年需自然更新住房約0.9億平方米。由于1997年以前，我國城市人均居住面積平均14平方米,而2006年人均居住面積已經提升為27平方米.我們采用拆遷后所需居住面積為拆遷前的2倍計算,則每年拆遷的0.9億平方米房屋需要建設1.8億平方米才能滿足需求。對于1998-2007年每年的竣工面積如圖2所示,共新增房屋面積為574909.37萬平方米。我們按照房屋壽命為50年來計算，住宅的拆遷率應為2%,以70年住宅產權計算，則每年拆遷率為1.4%。由于國家不斷地減少被動需求和拆遷成本越來越高的情況下,我們選擇每年1%的拆遷率，則每年需要拆遷房屋約0.6億平方米.假設拆遷后所需住宅面積為拆遷前的1.5倍,則城鎮(zhèn)每年因拆遷增加約0.9億平方米的住房需求。加上97年之前的房屋因拆遷新增的住宅需求1.8億平方米,每年大約因房屋拆遷需要新增的住房需求為2.7億平方米,占目前年竣工面積的46%,成為支撐住宅產業(yè)的中堅力量。
二、消費升級引起的改善性需求
60年代初到70年代中期是我國的大嬰兒潮時代,共累計增加總人口3.66億人,占現有人口的28%,年齡為33到46歲,并且從2004年中國勞動年鑒中可以看出這時期出生的人大約占現有就業(yè)人口的42%,使得他們具有穩(wěn)定的收入來源,具有較高的支付能力,并且隨著人均可支配收入的不斷升高，他們已經不局限于對房屋的居住需求,開始向消費和投資演進,為房地產發(fā)展提供原動力。根據國外的經驗，居民在滿足“吃、穿、用”需求之后，對“住與行”的需求就會明顯上升。國外資料顯示，恩格爾系數與住宅指數存在著一定的關系：即恩格爾系數為50%—55%，其生活水平為溫飽型，而此時住宅支出比重一般為11.2%；恩格爾系數為40%—50%，其生活水平為小康型，住宅支出占消費支出比重在12%以上,據統(tǒng)計,2007年我國居民恩格爾系數為36.3%,顯然已超過了小康型的生活水平,住宅需求將會迅速釋放,從我國近幾年的城鎮(zhèn)人均建筑面積就可以看出,人們的消費水平在逐步升級,住宅需求空間極大.并且,建設部政策研究中心發(fā)布了《2020年我們住什么樣的房子——中國全面小康社會居住目標研究》，為2020年的居住住宅描繪了一幅未來藍圖。這個課題研究公布了21項指標，主要包括城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房面積大于20平方米。未來人均居住面積的提高，需要大量住宅面積來填補，中國的住宅需求旺盛。
五、婚齡人數的增加導致的剛性需求
我國上世紀80年代初開始實施計劃生育政策,這一時期出生的人大多數是獨生子女,也即小嬰兒潮時期(1981—1991)出生的人,共累計出生人口約2.53億人,這部分人已經到了婚齡年齡或正處于大學教育階段,隨著房價的節(jié)節(jié)攀升,“恐慌性”需求逐漸出現,有一定積蓄的父母會花出全部積蓄為自己孩子置業(yè),以防止房價繼續(xù)上漲的壓力,況且房子有增值的潛力。據零點公司最新對京滬穗的訪問可以發(fā)現,五成以上受訪者選擇先買房,再結婚;有接近三成人認為可以先租房再結婚,待收入改善后再買房。據統(tǒng)計，2007年北京結婚置業(yè)購房需求已經占到總購房人群的28.6％，同比上漲12％左右,隨著延遲需求的釋放,將會為住宅市場可持續(xù)發(fā)展提供保障。根據國研網數據顯示,我國近幾年的結婚人數如圖5所示:從圖中可以看出除2005年結婚人數有所下降以外,其它逐年都穩(wěn)步上升,我們采用這五年的平均值1536.5萬人計算,假設其中有一半的人買房,以人均居住面積27平方米計算,每年初婚人口的購房需求為4.15億平方米。除此之外,我國近幾年的離婚對數也在迅速增加,比如，1985年的“離婚對數”只有45.8萬對，到1990年就增加到了80萬對，差不多5年增加了一倍。在1990年超過100萬對，達到了105.5萬對；在2000年達到了121.3萬對;在2006年已經達到189.3萬對。離婚率已接近3%。這部分人導致了家庭規(guī)模的小型化,進而創(chuàng)造一部分需求,我們若采用189.3萬對的30%的離婚人數會選擇購房,則每年需要約0.3億平方米房屋。