加強出租房屋稅收管理探討

出租房屋，即“房屋租賃”。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過）第四章第四節(jié)的規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！薄耙誀I利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定?！? （二）我國現(xiàn)行出租房屋稅收制度的基本內容及歷史沿革 目前，我國房屋租賃主要涉及房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅等稅種。1986年，財政部、國家稅務總局對“出租的房產應征收房產稅”予以了明確。2000年，為了配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發(fā)展，經國務院批準，財政部、國家稅務總局對住房租賃市場有關稅收政策問題作了進一步明確。2008年，財政部、國家稅務總局發(fā)布了支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策：自2008年3月1日起，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產稅；對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。其他政策仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 （三）盤龍區(qū)地稅局對出租房屋開展稅收管理的基本情況 根據(jù)國家、省、市相關法律法規(guī)及規(guī)章文件的規(guī)定，目前，盤龍區(qū)地方稅務局執(zhí)行的對個人及單位（國家機關及企事業(yè)單位）出租房屋征稅標準為：（1）個人出租非住房：合計征收月租金總額的20.7%，包括：營業(yè)稅5%、城建稅（營業(yè)稅額的）7%、教育費附加（營業(yè)稅額的）3%、地方教育費附加（營業(yè)稅額的）2%、個人所得稅附征率3%、印花稅0.1%、房產稅12%；（2）個人居住房屋出租：合計征收月租金總額的7.18%，包括：營業(yè)稅1.5%、城建稅（營業(yè)稅額的）7%、教育費附加（營業(yè)稅額的）3%、地方教育費附加（營業(yè)稅額的）2%、個人所得稅附征率1.5%、房產稅4%；（3）單位生產經營用房出租：合計征收月租金總額的20.2%，包括：營業(yè)稅5%、城建稅（營業(yè)稅額的）7%、教育費附加（營業(yè)稅額的）3%、地方教育費附加（營業(yè)稅額的）2%、企業(yè)所得稅附征率2.5%、印花稅0.1%、房產稅12%。 二、對盤龍區(qū)出租房屋稅源情況的抽樣調查分析 經對盤龍區(qū)地稅局下轄部分分局管戶的抽樣調查，各分局轄區(qū)內重點出租戶、租金標準、稅源情況見下表： 分析：從下表可以看出：（1）不同地段出租房屋每平方米出租均價不同，一環(huán)內商鋪最高可達300元，二環(huán)及三環(huán)外商鋪最低只有10元；（2）同樣地段出租房屋的租價也有差異，如JMY房地產開發(fā)有限公司與XY房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的同處一環(huán)內的商鋪，出租均價竟然相差10倍多；（3）同一地段不同性質的出租房屋均價也不同，如同在北市區(qū)同一路段相隔不遠的CF寫字樓的月租金為75元每平米，而JLF商場的商鋪月租金只有17元每平米。由此可以看出，出租房屋的稅源是不均衡的，客觀造成征稅依據(jù)難以統(tǒng)一確定。 盤龍區(qū)地稅局出租房屋稅源情況抽樣調查表