基于相對剝奪感理論的房地產(chǎn)市場公平研究——中州學(xué)刊

自1998年全面推進住房分配貨幣化改革以來，我國的房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額由1997年的3178億元增長至2010年的48 267億元，2010年全國商品房銷售面積達到了104 349萬平方米，人均居住面積由1978年的6.7平方米增到了2009年的28平方米，人們的居住水平得到了很大提高。同時，房地產(chǎn)的發(fā)展也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國的經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻。但是，同時，房地產(chǎn)價格的飆升也超出了一般工薪階層的承受能力。2010年全國商品房銷售均價上升到了5034元/平方米，是1998年的2.46倍（陳佳貴等，2010）。2010年，中國人民銀行對全國50個城市進行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，75.5%的居民認為“過高，難以接受”（徐思佳，2010）。高房價已經(jīng)遠超出低收入家庭的支付能力。一個國家想取得基于社會安全的社會公平，必須解決好住房問題（nevitt，1977）。但房地產(chǎn)市場中的公平含義非常豐富，不同時期有不同的價值判斷，無法從定量層面上進行衡量。目前，定量分析房地產(chǎn)市場的公平相關(guān)文獻少之又少?；诖?，本文在相對剝奪感理論的基礎(chǔ)上，首次嘗試實證分析我國35個大中城市房地產(chǎn)市場中的相對剝奪感。
一、從理論層面透析我國房地產(chǎn)的不公平現(xiàn)象
社會比較是不公平感的重要來源之一，公平感的形成更多地來源于社會的比較。行為經(jīng)濟學(xué)中有“參照依賴”和“損失厭惡”的結(jié)論：現(xiàn)實中人們按照某個參照點定義自己的“損失”與“獲得”，進而根據(jù)“損失”與“獲得”的多少來確定自己的效用水平（tversky，kahneman，1991）。個體不僅會同組織內(nèi)成員比較，而且也同外部組織成員比較。simkin證實，行業(yè)標準的外部比較參照已經(jīng)成為員工評價其報酬公平與否的基礎(chǔ)（劉得明等，2008）。
thibaut和Walker（1976）提出了程序公平的概念，認為如果裁決的程序是公平的，不管最終的結(jié)果是否對自己有利，則結(jié)果公平感都會加強。Bies和Moag（1986）提出了互動公平的理念，認為組織越了解員工，則員工的公平感就越高。Greenberg（1990）認為互動公平包括人際公平和信息公平。人際公平是領(lǐng)導(dǎo)是否尊重員工，信息公平就是是否給當(dāng)事人
傳達了應(yīng)有的信息。對于不公平，馬克思恩格斯認為權(quán)利是同提供的勞動成比例的，人由于天賦的不同，同等勞動獲得的財富應(yīng)當(dāng)是不平等的。馬克思認為，在過渡階段，同等權(quán)利獲取不同等報酬是一種不公平現(xiàn)象。
從以上理論回顧中，我們可以發(fā)現(xiàn)公平來自于社會比較，一定程度上反映了“不患貧而患不均”。要做到公平，不僅要程序公平，而且要分配公平，同時要注重與組織內(nèi)人員的溝通，尊重他們的需要。
近年來房價高企不下，許多收入高的人得到了住房，在一定程度上促進了社會資源的優(yōu)化配置，提高了社會效率，但買得起房子的人并不一定是最想得到房子的人，也并不一定是最需要居住場所的人。王蕾（2011）指出，人與人之間是平等的，公平的分配是根據(jù)個人可以理性控制的成分——一個人的選擇而定，而不是按照人們無法控制的因素而定，還認為公平的分配要對市場中的運氣作用加以修正。羅爾斯在其《正義論》中也認為正義的社會制度就是要消除運氣等偶然性因素給人們帶來的不平等。亞當(dāng)·斯密（1972）也指出下層階級生活狀況的改善，對社會是有利的。
相對剝奪現(xiàn)象首先由美國社會學(xué)家Stoufer等（1949）在《美國士兵》一書中提出。他發(fā)現(xiàn)美軍中升遷最快的人反而最心懷不滿，因為這些人把軍中地位高的人作為參照對象，覺得受到了剝奪。社會學(xué)家莫頓（Merton）（1968）對相對剝奪感進行了系統(tǒng)闡述，認為相對剝奪感是相對于某種參照系而形成的剝奪感，選定他人或他群作為參照物，將自己的利益得失與參照物進行比較，若認為自己比參照物得到的少，就會有不公平感產(chǎn)生。英國社會學(xué)家Runciman（1966）從經(jīng)濟學(xué)視角定義了相對剝奪感，系統(tǒng)地運用相對剝奪感來研究社會中的不平等現(xiàn)象，并把相對剝奪感區(qū)分為個體剝奪感和群體剝奪感。郭星華（2001）對我國居民相對剝奪感做了實證分析，認為某些社會群體之所以產(chǎn)生強烈的相對剝奪感，是由于受到了不公正的待遇。
根據(jù)個體及群體維度，諸多學(xué)者也建立了相對剝奪感的模型，主要有社會個體單維剝奪感模型、社會個體多維剝奪感模型以及社會群體單維剝奪感模型。學(xué)者付允等（2009）建立了社會群體多維剝奪感模型。單維主要是通過收入指標反映被剝奪感，多維是通過收入的貨幣指標和包括教育、權(quán)力等非貨幣指標。相對剝奪感模型的提出，為定量計量公平提供了一個很好的思路。下面主要通過相對剝奪感模型來實證分析我國房地產(chǎn)市場的公平與否。
在我國的房地產(chǎn)開發(fā)中，存在著許多不公平現(xiàn)象：
從土地出讓來講，土地出讓是有年限的，使用土地要交土地出讓金，土地出讓金是若干年土地使用期的地租之和，本屆政府獲得的土地出讓金，實際上是一次性預(yù)收并一次性預(yù)支了未來若干年限的土地收益總和。這對于后屆政府或是當(dāng)代及后代子孫來說，都存在代際之間利益關(guān)系的不公平性。從拆遷過程來講，“暴力”、“強拆”“釘子戶”“自焚”等詞語的層出不窮，也顯示了拆遷中利益的不均衡現(xiàn)象。
從建設(shè)過程來講，人們最為關(guān)注的經(jīng)濟適用房問題最為突出，經(jīng)濟適用房本是為了滿足中低收入家庭的住房需要，但目前出現(xiàn)了許多亂象：一是很多地方經(jīng)濟適用房趨于高檔化，個別單位打著經(jīng)濟適用房的名義建設(shè)高檔住房，甚至建別墅項目；二是一些經(jīng)濟適用房既不經(jīng)濟也不適用，有的還以次充好；三是許多經(jīng)濟適用房離市區(qū)比較遠，給人們的居住、工作和生活都帶來很大的不方便，大大提高了低收入人群的居住成本；四是有的經(jīng)濟適用房價格較高，甚至比市場價還高；五是有的單位利用經(jīng)濟適用房政策變相集資建房；六是個別政府機關(guān)等單位獲得批示，獲得經(jīng)濟適用房項目，委托或自己成立開發(fā)公司，實施經(jīng)濟適用房項目的建設(shè)，建成后以遠低于市場價的成本價對本單位職工銷售，甚至個別家庭（夫、妻、子女）每人都擁有該性質(zhì)住房。這不僅反映了權(quán)利不公平，規(guī)則不公平，還有機會不平等和分配不公，不僅擠占了國家保障住房資源，造成資源浪費和分配不公，達不到保障目標，還加劇了不同階層人的貧富差距，帶來了很嚴重的負面影響，造成了社會不和諧。
從分配過程來講，由于目前保障性住房供應(yīng)的不足，保障房覆蓋范圍還較小，保證不了每一個應(yīng)受益人都應(yīng)得到相應(yīng)的保障，許多本應(yīng)得到保障的人們也得不到保障。但實際中，一些不符合條件的人，如收入較高的人，甚至擁有多套房產(chǎn)的人通過虛假信息或是尋租等卻有辦法買到，還有很多經(jīng)濟適用房被掌握分配權(quán)的政府人員所占用。另外，許多地方保障房制度不完善，條條框框太多，準入、審查、監(jiān)管等等都存在很多問題，把本應(yīng)得到保障的人拒之門外，而申請到經(jīng)濟適用房的人，不去入住，違規(guī)租售，這些實質(zhì)上都是保障房分配過程中的機會不公平、規(guī)則不公平和分配不公平等。