我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響力度評估與未來取向研究——經(jīng)濟與管理

 一、影響我國房地產(chǎn)價格的主要因素
從1998—2010年我國住房制度全面改革以來，全國商品房價格變化經(jīng)歷了前期比較平穩(wěn)，后期快速上漲的過程，特別是2003年以來，盡管其間受到全球金融危機的沖擊，商品房價格仍然是一路攀升。下面我們將從市場的需求、供給因素出發(fā)，分析、歸納導(dǎo)致房價增長過快、房價過高的主要原因。
（一）影響我國房地產(chǎn)市場價格的需求因素分析
根據(jù)目前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，我們可以將房地產(chǎn)市場需求歸納為以下幾種：基本消費性需求、改善性需求、投資性需求、投機性需求。其中，基本消費性需求一般是指購房用于自住的消費需求，屬于剛性需求；改善性需求是指隨著人們生活水平的提高、可支配收入的增長，人們對居住條件改善的一種需求，如以小換大，以遠(yuǎn)換近，三代、四代同堂換成距離接近又相對獨立2套單元房，屬于柔性需求[4]。我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，以及出生率高峰期適婚人口的增加等，都將使基本消費性需求、改善性需求處于旺盛階段。但由于人口總量是可控的，所以基本消費性需求、改善性需求將不會引起住房價格的大幅波動。
投資性需求是指高收入群體為了其資產(chǎn)保值、增值，購買房屋用于出租，而投機性需求則是在房地產(chǎn)市場漲價預(yù)期的前提下，社會上的大量閑散資金通過購買房屋再轉(zhuǎn)手倒賣賺取差價，即通過囤積居奇炒高房價來獲取暴利；隨著經(jīng)濟快速增長，市場流動性泛濫，通貨膨脹加劇，資產(chǎn)保值、增值需求激增，加上城鎮(zhèn)居民收入差距分化加劇，少數(shù)最富裕群體占有了大部分財富，大量投資、投機性資金涌入房地產(chǎn)市場，如市場中流傳的“溫州炒房團(tuán)”、“炒樓花”等，因此富裕人群的人均住房擁有套數(shù)不是1套、2套，而是更多，而這兩種需求是不可控的，將無限放大對房地產(chǎn)市場的需求，引起房價暴漲，對基本消費購房需求產(chǎn)生沖擊[3]，[4]。
（二）影響我國房地產(chǎn)市場價格的供給因素分析
從1998年以來我國住宅商品房供給總量來看，截至2011年，住宅竣工面積為71 692萬平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)到30平方米[1]，應(yīng)該說在總量的供給上是充分的。但是，人均住房建筑面積達(dá)到30平方米，并不意味著每個人都擁有建筑面積為30平方米的住房。一方面是不斷高漲的房價，另一方面是大量買不起房的中低收入階層的抱怨，供需矛盾日益激化，這一現(xiàn)象說明了大量新建商品住房只是集中在少數(shù)富裕階層的手中[3]。
我國新建住宅商品房有高、中檔、大戶型高價位商品房、中小戶型的中低價位普通商品房、經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房等層次，其中經(jīng)適房、公租房和廉租房屬于政府保障房范疇。在房地產(chǎn)市場投資投機過熱、房價上漲預(yù)期等利益驅(qū)動下，房地產(chǎn)商越來越多的選擇大面積的高檔住宅和別墅，而忽視了小面積的普通商品房的開發(fā)，且從2003年以來，政府在經(jīng)濟適用房的投入占住宅總投資的比重以及新開工的經(jīng)濟適用房的面積占新開工住宅總面積的比重逐年下降，特別是在十一五期間分別位于4%～5%和5%～7%，導(dǎo)致了供給結(jié)構(gòu)和中低收入階層城鎮(zhèn)居民住房需求之間的嚴(yán)重失衡[1][3][4]。
二、我國住宅商品房市場泡沫程度評估
美國著名經(jīng)濟學(xué)家查爾斯·P.金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，這種上漲會使人們產(chǎn)生進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，這些人對資產(chǎn)的使用并不感興趣。隨著投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的使用價值，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。當(dāng)泡沫過度膨脹到一定程度，通常是市場價格上漲到實際使用者難以承受的程度時，就必然會發(fā)生破裂，產(chǎn)生價格暴跌，預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，由此通常會導(dǎo)致金融危機的爆發(fā)[5][6]。常用的房地產(chǎn)市場泡沫程度的判斷指標(biāo)以及對我國部分城市的評估如表1所示。
房價收入比是表現(xiàn)房地產(chǎn)價格高低的基本指標(biāo)，可以用來衡量消費者對于房產(chǎn)的實際購買能力，過高的房價收入比意味著房地產(chǎn)價格脫離實際使用需求的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場泡沫程度嚴(yán)重。世界銀行提出發(fā)達(dá)國家正常的房價收入比一般在1.8～5.5，而發(fā)展中國家合理的房價收入比則在3～6[3]。在表1中，以全國平均數(shù)據(jù)計算的結(jié)果來看，我國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)形成并日趨嚴(yán)重，而以部分一線城市數(shù)據(jù)來計算的話，我國房地產(chǎn)市場泡沫的嚴(yán)重程度已經(jīng)大大超過了警戒線，因此在研判房地產(chǎn)市場泡沫程度時，除了要看全國平均數(shù)據(jù)外，還要分地區(qū)，才能得出更為正確的結(jié)論。
售租比是國際上又一個用來衡量房地產(chǎn)市場運行狀況是否良好的基本指標(biāo)，一般的界定標(biāo)準(zhǔn)為：如果其值位于200～300，意味著房地產(chǎn)市場產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，如果售租比高于300，表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)使用價值，市場泡沫程度嚴(yán)重[3]。因為租房體現(xiàn)的是一種真實的居住需求，沒有任何投資、投機資金會去炒作租金水平的，因此售租比很好地解決了供求關(guān)系的干擾，成為判斷房地產(chǎn)市場泡沫程度的試金石。如在以北京、上海為代表的一線城市房價屢創(chuàng)新高的同時，反映真實居住需求的租金水平卻并未隨之水漲船高，2010年北京地區(qū)的房屋售租比突破了600，說明這一地區(qū)房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。
三、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策評估
伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也經(jīng)歷了緊縮（2005—2007年），寬松（2008年），再緊縮的過程（2010—至今）。下面我們將從與房地產(chǎn)市場緊密關(guān)聯(lián)的土地供給、房屋供給、總量與結(jié)構(gòu)、流通等各個環(huán)節(jié)出發(fā)，歸納出已經(jīng)出臺的主要的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并從調(diào)控效果、所需時間、所需投入、現(xiàn)存問題等方面進(jìn)行綜合評估，如表2所示。
由表2中的歸納我們可以看到，在保障性住房建設(shè)中，土地供給有一定難度，這從2010年計劃的實際完成率僅為64.9%，2011年僅為62.3%的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就可以得到驗證，特別是廉租房、公租房建設(shè)的資金缺口會比較大，投資回收周期也比較長，管理成本較高；在土地流通和住房銷售環(huán)節(jié)，從項目貸款、購房首付比例、2套房認(rèn)定，到銷售行為規(guī)范、稅收法規(guī)、限購令等措施，有效地抑制了囤地、轉(zhuǎn)手倒賣、捂盤惜售及開發(fā)商暴利等投資、投機行為，制度法規(guī)已經(jīng)較為完善，且見效周期短，不需要另外的資金投入，只要加強監(jiān)管與政策法規(guī)的執(zhí)行力度，就能夠立即見效。同時對住房持有環(huán)節(jié)的稅收已經(jīng)開始試點，對已擁有多套住房的投資、投機者將形成較大的壓力，有利于釋放空置房。總體來看2010年以來我國史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)有效地抑制了投資、投機需求及房價上漲預(yù)期，使得我國房地產(chǎn)市場過快上漲的勢頭得到抑制，宏觀調(diào)控取得了初步成效。
四、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的未來取向
考察世界發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場，基本上都擁有兩個體系：一個為非市場或半市場化的公共住房體系，主要解決低收入家庭的住房問題，維護(hù)社會的公平與穩(wěn)定；另一個為完全市場化的商業(yè)地產(chǎn)，住房資源通過市場進(jìn)行配置，并通過價格反映供給、需求與資源短缺狀況[3]。我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展方向也應(yīng)借鑒世界發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，一方面，加強保障性住房體系的建設(shè)；另一方面，完善、規(guī)范市場化商業(yè)地產(chǎn)體系，使社會達(dá)到公平與效率的平衡。我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策未來取向與重點監(jiān)控指標(biāo)如表3所示。
根據(jù)對我國房地產(chǎn)市場主要調(diào)控政策影響力度的評估，我們認(rèn)為，盡管“限購令”行政色彩過于濃厚，但仍然是現(xiàn)階段投入最少，見效最快，而且是最為有效的調(diào)控手段之一，只有在房地產(chǎn)稅收制度能夠有效抑制投資與投機需求之后，“限購令”才可以逐步退出。首先，在擴大保障房供給方面，必須科學(xué)合理地估算經(jīng)濟適用房與廉租房和公租房的需求比例，清楚地意識到廉租房與公租房建設(shè)過程中的資金需求量與缺口，明確經(jīng)濟適用房、廉租房與公租房的管理成本及其資金保障措施，利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)與各級政府網(wǎng)站公示各級地方政府建設(shè)指標(biāo)，如新開工面積、在建比例、完成比例、分配管理狀況、違規(guī)行為的處罰措施與執(zhí)行結(jié)果等，堅持信息公開透明，形成全民監(jiān)督的監(jiān)管機制，以提高各級政府公信力[13]。其次，必須科學(xué)合理地制定監(jiān)控我國房地產(chǎn)市場價格走勢的各項參數(shù)，以及與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的我國城鎮(zhèn)居民收入分布，為國家決策管理層提供科學(xué)、全面、完整的決策數(shù)據(jù)。再者，要正視富裕階層的存在與需求，并嚴(yán)格控制高檔住宅與普通住宅的比例，對超過標(biāo)準(zhǔn)的住房面積合理征稅，將這部分稅收用于保障房建設(shè)，以彌補保障房建設(shè)資金的缺口，征稅力度要能逐步擠壓釋放投機房、投資房、空置房超標(biāo)面積。最后，要做好各種調(diào)控政策的綜合協(xié)調(diào)應(yīng)用，以逐步適度擠壓房地產(chǎn)市場泡沫，避免崩盤式下跌，保證我國金融體系和國民經(jīng)濟健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)“民生”與“增長”的雙贏局面[14]。
五、結(jié)語
目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策已經(jīng)基本趨于完善，未來各級地方政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力度，以及在保障房分配管理的公平性、信息的公開透明等管理環(huán)節(jié)，將影響到調(diào)控效果和政府的公信力。因此在調(diào)控政策執(zhí)行過程中，各級地方政府必須清楚地認(rèn)識到我國是人口大國，土地資源極為有限，房地產(chǎn)市場只能定位于滿足人民基本居住的生活必需品消費市場，才能統(tǒng)一思想認(rèn)識，統(tǒng)一行動，堅定不移地執(zhí)行調(diào)控政策，才能在各種利益集團(tuán)的阻力下堅定不移地抑制房地產(chǎn)市場中的投資行為，嚴(yán)厲打擊投機行為，嚴(yán)格監(jiān)管控制房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利環(huán)節(jié)；同時在擴大保障房供給方面，應(yīng)充分利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)與政府信息平臺，形成全民監(jiān)督的監(jiān)管機制，科學(xué)合理地制定監(jiān)控我國房地產(chǎn)市場價格走勢的各項參數(shù)，繼續(xù)擴大房產(chǎn)稅征收試點范圍，征稅力度要能逐步擠壓釋放投機房、投資房、空置房、超標(biāo)面積，但對于首套購房的剛性需求，則可以在首付比例、利率折扣、住房公積金發(fā)放等環(huán)節(jié)提供優(yōu)惠，這樣才能逐步釋放我國房地產(chǎn)市場長期積累起來的市場泡沫，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)地回歸到合理的價位，保障我國房地產(chǎn)市場、金融體系與國民經(jīng)濟健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展[15]。