關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控問題的解析與建議——改革與戰(zhàn)略

 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到民生，也關(guān)系到民權(quán)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，既是一個社會性問題，也是一個政策性問題。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)成為多種服務(wù)功能多鏈條（包括土地、建筑、金融、五金和裝飾等多個部門）的重要產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，隨著房價的不斷上漲，人們的購買能力也隨之下降。購買力的透支使得房地產(chǎn)市場的成交量日漸萎縮。急需房子的人買不起房子。買得起房子的一部分人用房子做投資。國家統(tǒng)計局公布的房價信息顯示，2010年1月份，全國70個大中城市漲幅有3個超過2.0%，下降超過2.0%的也有3個；2011年1月份，全國70個大中城市房價有60個城市的一手房價格環(huán)比上漲，10月份，全國70個大中城市環(huán)比下降的城市有34個，首次超過環(huán)比上漲的城市數(shù)量；2012年7月，全國70個大中城市環(huán)比下降的城市有9個，持平的有11個，環(huán)比上漲的有50個，房價環(huán)比又上漲了但成交量仍不足。由此可見，我國宏觀調(diào)控政策對房價能起到一定的作用。
一、我國房地產(chǎn)市場存在的問題
（一）供需不平衡
我國房地產(chǎn)市場存在總需求臣大而有效需求不足、有效住房短缺而商品房空置等非均衡性問題。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中，商品房空置率不斷提高，而大多數(shù)的中低收入者買不起住房，幾世同堂的現(xiàn)象屢見不鮮。
（二）市場過分集中化
當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，許多居民住宅轉(zhuǎn)型為商業(yè)用房以及別墅等高等住宅。與此同時，在一線城市中，部分中小型地產(chǎn)商逐漸被淘汰出市場，大大提高了市場的集中度。在二三線城市中，中小型地產(chǎn)商暫時還有一定市場。
（三）房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡
土地供應(yīng)不規(guī)范，泡沫化較嚴重。由于我國房地產(chǎn)市場相對其他國家起步較晚，在發(fā)展過程中受許多因素影響，致使我國房價遠離居民消費水平。
（四）房地產(chǎn)業(yè)潛藏著極大的金融風(fēng)險
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)還主要依靠銀行貸款，存在著巨大的金融風(fēng)險。為了搶奪占據(jù)房地產(chǎn)市場更多的份額，一些銀行降低貸款標(biāo)準(zhǔn)影響了信貸安全。
二、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響解析
針對我國房地產(chǎn)市場存在的問題和風(fēng)險，近幾年來，國家加大了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，取得了一定的成果。適合房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟政策包括價格、稅收、信貸、利率、匯率、產(chǎn)品銷售、產(chǎn)業(yè)、扶貧、貨幣等政策。其中，最主要的是貨幣調(diào)控政策、土地調(diào)控政策和稅收政策。
房地產(chǎn)的貨幣調(diào)控政策分為兩類：第一類是作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨幣政策，主要指房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款利率等政策措施；第二類是作用于購房者的貨幣政策，包括買房首付比例政策和貸款利率等直接影響購房需求。
土地是房屋的空間載體，是房地產(chǎn)構(gòu)成中最重要的部分，因此，土地的出讓價格和方式直接影響著房地產(chǎn)價格。土地調(diào)控政策就是關(guān)于土地出讓收支管理的政策，比如，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商首次繳付款比例為全部土地出讓款的30%、40%、50%或60%以上等。調(diào)高開發(fā)商的首付比例，增加房地產(chǎn)資金鏈的壓力，就能有效打擊囤地、炒地的行為，最終就能遏制房價急劇上漲的勢頭。
稅收政策是財政政策的主要手段，稅收政策是通過調(diào)節(jié)稅種和變動稅率來調(diào)節(jié)總需求和總供給。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求緊張的情況下，最終稅收成本還是會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，也就是推動房價上漲。
房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟因素很多，調(diào)控政策也很多。為了便于分析問題，這里將宏觀調(diào)控的經(jīng)濟因素分為人民幣貸款利率、貨幣供應(yīng)量、全國土地交易價格和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額等。
（一）財政政策對房地產(chǎn)價格指數(shù)波動影響的分析
2001-2011年，我國的房地產(chǎn)投資增長速度每年均超過10%，有的年份甚至超過30%。以2011年為例，雖然2011年房地產(chǎn)開發(fā)呈回落態(tài)勢，商品房銷售增速回落，但全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為6.174萬億元，比上年名義增長27.9%（扣除價格因素實際增長20.0%），增速比前三季度回落4.1個百分點，比上年回落5.3個百分點。其中，住宅投資增長30.2%，分別回落5.0和2.6個百分點。2012年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.2213萬億元，同比名義增長18.5%，增速比1～4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資1.5098萬億元，增長13.6%，增速回落0.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.0%。房地產(chǎn)投資增長，加上當(dāng)前房地產(chǎn)市場總供給與總需求不平衡，自然會影響房地產(chǎn)價格。而近年來，我國住宅產(chǎn)品市場發(fā)展向兩端分化：一種是開發(fā)商主導(dǎo)的個性化高端產(chǎn)品；另一種是政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)。從市場結(jié)構(gòu)看，近年來國家大力推行兩限房、經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房政策，必然會帶來保障性用房無論數(shù)量、規(guī)模還是非市場性的特點都會越來越強。保障性用房的大規(guī)模建設(shè)，也將導(dǎo)致開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變。像前幾年開發(fā)商主導(dǎo)的大盤、新城、衛(wèi)星城建設(shè)等項目會越來越少，今后企業(yè)拿地的規(guī)模會相對小一些，對土地的位置選擇會較之以往增加了偶然性。因此，他們會更傾向于開發(fā)一些高端、特色的個性化住宅產(chǎn)品，滿足市場上中產(chǎn)以上階層二次或多次置業(yè)的居住、投資需求。此外，近幾年，我國辦公樓所占比例明顯減少，商業(yè)用房所占比例明顯增加，高檔別墅所占比例更是增長迅猛。
（二）貨幣政策對房地產(chǎn)價格指數(shù)波動影響分析
1.利率對房價影響的現(xiàn)實效應(yīng)分析。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)主要依賴銀行貸款，因此，銀行的貸款利率直接影響房地產(chǎn)市場的供求情況。為了能夠配合市場調(diào)節(jié)作用，國家通過央行適時調(diào)整利率，下面是從人民銀行網(wǎng)站收集的歷年來貸款利率變化（如表-1、表-2所示）。
房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)主要依靠銀行貸款，銀行貸款利率與房地產(chǎn)價格呈負相關(guān)，通過調(diào)整銀行貸款利率可以控制房價。貸款利率上升，市場上的貨幣流通量減少，房屋價格下降；反之，貸款利率下降，市場上的貨幣流通增加，房屋價格也上漲。
自1998年房改以來，中國人民銀行先后下調(diào)存貸款利率。1998-2003年，一年期的貸款利率從7.92%調(diào)整到5.31%。下降了2.61個百分點。貸款利率下降促使買房子的成本下降，進而資金大量涌入房地產(chǎn)市場。2007年，中國人民銀行先后上調(diào)存貸款利率，房價上漲15%左右。2008年，國家為了刺激消費，多次下調(diào)存貸款利率，房地產(chǎn)市場火爆。2010年，一年期貸款利率從調(diào)整前的2.50%上升到調(diào)整后的2.75%，上升了0.25個百分點。而五年以上貸款利率從6.14%上升到6.40%，上調(diào)了0.26個百分點。到了2011年7月7日，一年期貸款利率上調(diào)為3.50%，較2010年12月末上調(diào)了0.75個百分點；五年期以上的貸款利率從2010年末的6.40%下降為4.90%。而到了2012年7月，我國的存貸款利率又在短期內(nèi)繼續(xù)下調(diào)，以存款利率為例，活期為0.385%，三個月為2.6%，半年為2.8%，一年的為3%，三年的為4.25%，五年的為4.75%。存貸款利率都大幅度下降了。正是在這個利率下行的前提下，2012年7月間，我國70個大中城市房價環(huán)比上漲的有50個。存款利率下降，房價上漲趨勢明顯。
2.貨幣供應(yīng)量對房價的影響。貨幣供應(yīng)量是指全社會的貨幣存量，是全社會在某一時點承擔(dān)流通手段和支付手段的貨幣總額。銀行的貸款能力直接影響房地產(chǎn)投資以及信貸的規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，影響房價變化。當(dāng)國家采取擴張性貨幣政策時，市場上貨幣流通量加大，住房投資貸款量也隨之增加，進而擴大房地產(chǎn)的有效需求，所以房價上漲。當(dāng)國家采取緊縮性貨幣政策時，利率升高使市場上貨幣供應(yīng)量減少，房地產(chǎn)投資和消費也隨之下降。貨幣供應(yīng)量從兩個方面影響房地產(chǎn)業(yè)：從供給角度，貨幣供應(yīng)量影響房地產(chǎn)開發(fā)投資；從需求角度，貨幣供應(yīng)量影響購買能力。當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活躍，供需交易量加大。
（三）其它宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格指數(shù)波動影響分析
1.土地價格對房地產(chǎn)價格的影響。土地價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，它的走勢直接影響房價。這是因為：一是土地價格占據(jù)房地產(chǎn)價格的50%-60%；二是隨著我國城市化進程的推進，城市土地資源日漸短缺，土地含金量增加；三是自我國加入WTO后，一些大中城市進入國際化發(fā)展路線，隨之相應(yīng)土地價格上漲。土地價格的上漲直接影響到房屋價格的上漲：一是從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，為了避免土地價格進一步上漲，開發(fā)商大量囤積土地，為了在以后房屋價格和土地價格上漲的時候賺取更多利潤；二是從購房者角度，消費者為了避免房價進一步上漲，對房屋的需求急劇上升，使得房地產(chǎn)市場供需不平衡，導(dǎo)致房價上漲。
2.通貨膨脹對房地產(chǎn)價格的影響。在房地產(chǎn)市場中，通貨膨脹與通貨緊縮周期性交替變換，會使房地產(chǎn)價格受到周期性的影響。國家統(tǒng)計局采取CPI（居民消費物價指數(shù)）作為衡量通貨膨脹的指標(biāo)。居民消費物價指數(shù)CPI是反映一定時期內(nèi)居民消費價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。通貨膨脹率與房地產(chǎn)價格之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系。
此外，國內(nèi)生產(chǎn)總值、居民可支配收入以及建筑材料價格也對房地產(chǎn)價格的波動有影響。
三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的對策建議
（一）進行土地供給制度改革
宏觀調(diào)控的改革顯示了政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。要穩(wěn)定房價，必須合理規(guī)劃土地，使土地的有效利用率達到最大。首先，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重。其次，加強土地規(guī)劃與土地使用的控制。政府應(yīng)對商品房及高等住宅用地面積進行合理控制，并嚴格限制使用年限。綜合利用宏觀調(diào)控政策，并配合有效的土地供給制度，房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展指日可待。
（二）進行住房貸款利率改革
利用公積金購買住房時，貸款利率比較低，由于我國目前住房公積金還未完全普及，應(yīng)該加大住房公積金的覆蓋面，真正維護公民的基本權(quán)利?？梢愿鶕?jù)不同地區(qū)的房價采取不等的公積金貸款額度，在房價較高地區(qū)相應(yīng)提高貸款最高額度，這樣能夠使中低收入群體真正得到實惠。此外，還可以把住房公積金政策與商業(yè)貸款結(jié)合起來，并采取其他靈活的政策減輕中低收入群體的購房負擔(dān)。
（三）進行住房保障制度改革
首先，完善面向中低收入群體購房的優(yōu)惠政策，增加廉租房。其中，出租房能夠有效緩解房地產(chǎn)市場需求過熱的現(xiàn)象，可以保障和提高政府宏觀調(diào)控的執(zhí)行力度，促進房地產(chǎn)市場供需平衡運行。其次，不同類別需求的對象不同對待。對于正常住房的需求應(yīng)該加以扶持，并提供有效的優(yōu)惠政策來惠及中低收入群體。對于投資類住房需求應(yīng)該加強控制，使其意識到投資風(fēng)險，并擴展投資渠道，引導(dǎo)投資者將資金轉(zhuǎn)向其他投資方向。多種宏觀經(jīng)濟政策綜合利用，這樣才能使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。