新形勢(shì)下大型房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整研究

引言
伴隨著改革開(kāi)放的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的住房實(shí)物分配制度體系轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)體系的過(guò)程[1]，從弱到強(qiáng)、從無(wú)到有逐步發(fā)展壯大，如何在這不斷發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下做好房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)永恒的課題。
縱觀房地產(chǎn)業(yè)那些標(biāo)桿企業(yè)，都離不開(kāi)正確的房地產(chǎn)戰(zhàn)略指導(dǎo)，以戰(zhàn)略為先導(dǎo)的企業(yè)，才能夠站得高看得遠(yuǎn)，能夠更快更準(zhǔn)更好的抓住發(fā)展契機(jī)。但如前所述，市場(chǎng)體系意味著“不確定性”、“動(dòng)態(tài)性”、“易變性”，環(huán)境的變化必然會(huì)引發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略思維的調(diào)整。那么分析房地產(chǎn)行業(yè)目前所面臨的新形勢(shì)，并提出相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整成為當(dāng)前大型房地產(chǎn)企業(yè)面臨的關(guān)鍵課題。
本文將從政治環(huán)境、市場(chǎng)需求環(huán)境、投資環(huán)境、融資環(huán)境及其他環(huán)境分析目前房地產(chǎn)所面臨的新形勢(shì)，從而相應(yīng)的提出大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做出的戰(zhàn)略調(diào)整。
1 房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)分析
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了過(guò)去十余年的快速發(fā)展，其市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的改變。在制定具體發(fā)展戰(zhàn)略決策之前，大型房地產(chǎn)企業(yè)必須了解和把握當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的新形勢(shì)、新變化，只有這樣才能保證其制定的發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整適應(yīng)企業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)需求。
1.1 政治環(huán)境
從政治風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)受政府決策影響較大，新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)剛上任，其執(zhí)政理念正發(fā)生轉(zhuǎn)變，在其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出明確表態(tài)之前，體系外因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響存在一定的變數(shù)。且為抵消2008年國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，政府啟動(dòng)4萬(wàn)億投資計(jì)劃，地方政府將迎來(lái)這筆巨額信貸的還款期，債務(wù)的集中到期可能會(huì)引發(fā)政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)不可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。
從政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷攀升，投機(jī)情緒不斷膨脹，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)局部過(guò)熱和結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，因此，國(guó)家及地方政府相繼出臺(tái)了眾多針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要可以分為四大類(lèi)，金融政策、財(cái)稅政策、土地政策和保障政策，以期通過(guò)組合拳的方式逐步展開(kāi)，保證房地產(chǎn)行業(yè)能夠處于健康穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
①金融政策。
當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，中央銀行的貨幣政策側(cè)重于“寬松”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健增長(zhǎng)”及“定向?qū)捤伞?，一方面“穩(wěn)健增長(zhǎng)”可以為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供足夠的動(dòng)力和支持，確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，緩解通貨膨脹；另一方面，“定向?qū)捤伞笨梢允沟秘泿耪哒嬲坝斜Ｓ袎骸?，?guī)范銀行資金和信貸流入資產(chǎn)市場(chǎng)的部分政策漏洞，保證繼續(xù)寬松的信貸和資金大部分流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)房地產(chǎn)而言，可減少房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為。今年“兩會(huì)”提出繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)以及差別利率，必須通過(guò)結(jié)構(gòu)性的信貸政策而不是總量政策來(lái)實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)。
②財(cái)稅政策。
從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，各地政府相繼提出通過(guò)營(yíng)業(yè)稅等方式調(diào)控樓市投機(jī)行為，并加強(qiáng)土地增值稅的征收力度；從消費(fèi)者個(gè)人來(lái)看，2013年出臺(tái)的“國(guó)五條”提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，擴(kuò)大個(gè)人房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，將房產(chǎn)稅的功能定位為“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”建設(shè)。
③土地政策。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，“土地儲(chǔ)備就是潛力”，但不少不良企業(yè)通過(guò)囤地獲取投機(jī)利潤(rùn)，擾亂市場(chǎng)秩序。為了避免土地過(guò)多閑置、開(kāi)發(fā)商囤地情況出現(xiàn)，2013年6月3日，國(guó)土資源部公布修訂后的《閑置土地處置辦法》，規(guī)定未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)一年的閑置土地，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，可無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；還首次明確，土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。該辦法細(xì)化了閑置土地的認(rèn)定，有助于減少開(kāi)發(fā)商的囤地行為，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力也提出更高的要求。
④保障政策。
國(guó)家出臺(tái)不少保障性住房、廉租房的相關(guān)政策，加大保障性住房的投入，以解決低收入家庭的住房需求，平衡市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，抑制商品房?jī)r(jià)格上漲。如“國(guó)五條”規(guī)定加快保障性安居工程的規(guī)劃建設(shè)，完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。
1.2 市場(chǎng)需求環(huán)境
改革開(kāi)放的進(jìn)程也推動(dòng)著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，2011年中國(guó)城市化率達(dá)到51.23%，當(dāng)然這相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家的80%[2]還是有一定差距的，但這種差距就是潛力。根據(jù)研究發(fā)現(xiàn)城市化率呈S型曲線(xiàn)變化：城市人口超過(guò)30%后城市化進(jìn)入加速階段，城市化進(jìn)程的增幅也將持續(xù)上升，直到城市人口超過(guò)70%以后，城市化建設(shè)才會(huì)處于穩(wěn)定狀態(tài)[3]。而目前我國(guó)城市化進(jìn)程正處于快速發(fā)展階段，將會(huì)有大量的農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增加必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加。
房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主要包括兩大類(lèi)：存量需求和增量需求。
首先，就存量需求而言。目前許多一、二線(xiàn)城市的常住居民還住在以前的老公房里，例如根據(jù)CRIC研究數(shù)據(jù)可知，截止2011年底，上海約有60%的居民住在90年代以前的老公房，這部分消費(fèi)群體毫無(wú)疑問(wèn)將面臨著改善型住房的需求；而三四線(xiàn)城市將進(jìn)入首套房集中釋放階段?？偠灾鞘械拇媪啃枨蟊厝煌苿?dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。
其次，就增量需求而言。我國(guó)城市化發(fā)展必然推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市化進(jìn)程就是創(chuàng)造購(gòu)房需求的過(guò)程。假以城市化率每增加1%，相當(dāng)于新增1400萬(wàn)城市人口，必將帶來(lái)龐大的購(gòu)房需求。北京大學(xué)周一星教授指出城市化進(jìn)程按每年0.8%增長(zhǎng)比較合適，按照該速度預(yù)計(jì)在未來(lái)十年將會(huì)帶來(lái)約20億平方米左右的購(gòu)房需求，由此可見(jiàn)增量需求也必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。
1.3 投資環(huán)境
從投資區(qū)域來(lái)看，目前很多大型上市房地產(chǎn)企業(yè)和外資地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國(guó)的二、三線(xiàn)城市，其原因在于：
①像北京、上海這些一線(xiàn)城市，其城鎮(zhèn)化率已超過(guò)75%，逐步從快速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向成熟階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步向改善型、投資型和投機(jī)型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。因此，中國(guó)新一輪城市化進(jìn)程將發(fā)生于二、三線(xiàn)城市，這必然增加需求，拉動(dòng)容量的增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的發(fā)展；
②去年以來(lái)，政府實(shí)施的相關(guān)宏觀政策調(diào)控的重點(diǎn)在于投資和有機(jī)行為。因此，真正起到作用的是一線(xiàn)城市，而以剛性住房需求為主的二、三線(xiàn)城市并沒(méi)有收到太大的打擊；
③一線(xiàn)城市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度放緩、競(jìng)爭(zhēng)白熱化，且土地獲利空間減少，研究發(fā)現(xiàn)中國(guó)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)平均利潤(rùn)可達(dá)30%，而上海房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)只有7%-8%左右。因此，二、三線(xiàn)城市成為大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍區(qū)域。
從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，大型房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注投資的多元性。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的大背景下，仍以住房需求為主導(dǎo)需求，部分資金投入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和物流地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域。特別是隨著企業(yè)的不斷發(fā)展和壯大，商業(yè)地產(chǎn)是其發(fā)展的必然選擇。
1.4 融資環(huán)境
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、周期長(zhǎng)，融資渠道是保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。目前，中國(guó)還沒(méi)有開(kāi)放房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)其融資主要是依靠銀行債務(wù)融資；但隨著改革開(kāi)放，部分大型房地產(chǎn)公司可通過(guò)上市發(fā)行股票融資、債券融資、信貸融資或者引入海外資金。
但這幾年以來(lái)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境跌宕起伏、變數(shù)頗多。國(guó)際上，6月19日美聯(lián)儲(chǔ)確認(rèn)第三次量化寬松政策（QE3）將逐步退出，且歐日等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，海外資金流動(dòng)性充裕的局面將會(huì)告一段落，海外融資渠道將受到擠壓，這對(duì)房地產(chǎn)這種資金密集型產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，顯然是個(gè)壞消息；國(guó)內(nèi)，銀行房地產(chǎn)信貸政策縮緊進(jìn)一步調(diào)整，且最近銀行流動(dòng)性緊縮，對(duì)于那些融資渠道較為狹窄的房企而言，將導(dǎo)致融資能力的下降而會(huì)面臨一定的資金壓力。
1.5 其它
①政府加大保障性住房的投入力度。此輪新政提出加大保障房和廉租房等保障性住房的投入，“國(guó)五條”提出落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工639萬(wàn)套的任務(wù)，由此可見(jiàn)，保障性住房已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)必不可少的一部分，企業(yè)在制定戰(zhàn)略調(diào)整時(shí)應(yīng)將保障性住房納入其方案中。
②社會(huì)群體更加關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)及其產(chǎn)品的品牌形象和后期服務(wù)水平。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如今的房地產(chǎn)行業(yè)是買(mǎi)方市場(chǎng)決定賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注及滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，他們是其成功的關(guān)鍵所在。且隨著改革開(kāi)放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，人們的生活水平也隨之不斷提高，正如馬斯洛需求層次理論所分析的那樣，住房消費(fèi)者的需求層次也隨著不斷提升，越來(lái)越關(guān)注房屋的質(zhì)量、智能化水平、居住環(huán)境、舒適度和物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量等要求，也更加關(guān)注通過(guò)住房所能彰顯自己的品味和社會(huì)地位。不僅住宅產(chǎn)品如此，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)也更加依賴(lài)其品牌形象和后期服務(wù)水平。
2 大型房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整趨勢(shì)
針對(duì)當(dāng)前新形勢(shì)的改變，大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取如何的戰(zhàn)略調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求？本文根據(jù)中國(guó)政治環(huán)境、市場(chǎng)需求環(huán)境、投資環(huán)境、融資環(huán)境等相應(yīng)的提出5點(diǎn)戰(zhàn)略調(diào)整，以求能夠在當(dāng)前激烈競(jìng)爭(zhēng)中能夠保持敏銳的市場(chǎng)反應(yīng)能力，把握新一輪的發(fā)展機(jī)遇。
2.1 向區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整
隨著“城鎮(zhèn)化”進(jìn)程及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域格局的調(diào)整，二、三線(xiàn)城市將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，這意味著二、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)迎來(lái)“春天”。因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住這次機(jī)遇，將其發(fā)展戰(zhàn)略從一線(xiàn)城市向二、三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，制定相應(yīng)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。直觀的說(shuō)，跨區(qū)域發(fā)展就是為了獲得更多的發(fā)展空間，“把雞蛋放在多個(gè)籃子里”以求分散風(fēng)險(xiǎn)。且房地產(chǎn)企業(yè)按照一二三線(xiàn)城市之間進(jìn)行組合投資，將會(huì)帶來(lái)更大的投資收益率[4]。但實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先充分考慮其進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)所面臨的進(jìn)入壁壘，以及跨區(qū)域發(fā)展所造成的管理跨度大、管理鏈過(guò)長(zhǎng)問(wèn)題所導(dǎo)致的成本的增加。這就要求大型房地產(chǎn)企業(yè)在抓住發(fā)展契機(jī)的同時(shí)，要根據(jù)企業(yè)自身的條件、產(chǎn)品特征，并結(jié)合專(zhuān)業(yè)深入的目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研，才能最終制定相應(yīng)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，成為新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)軍者。例如，世茂地產(chǎn)自2011年起就積極調(diào)整戰(zhàn)略，逐步將戰(zhàn)略中心轉(zhuǎn)移到二三線(xiàn)城市，將公司的區(qū)域模式重新改為多區(qū)域模式。為配合其區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的有效實(shí)施，其將原本的集團(tuán)中心控制管理向區(qū)域集權(quán)化地域管理轉(zhuǎn)變，使其能夠抓住此次發(fā)展機(jī)遇，使得其業(yè)績(jī)回升，實(shí)現(xiàn)效益最大化，重新回到第一集團(tuán)陣營(yíng)。
2.2 向品牌戰(zhàn)略調(diào)整
中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入跨越式發(fā)展，人們生活水平顯著提高，消費(fèi)觀念也隨之與時(shí)俱進(jìn)，與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)需求也產(chǎn)生分化，社會(huì)消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注產(chǎn)品的品牌形象、高品質(zhì)、舒適度等因素。品牌已在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具有不可替代的作用。為適應(yīng)消費(fèi)者需求多元化的發(fā)展趨勢(shì)，各大型企業(yè)必須打造各自品牌的標(biāo)識(shí)度，制定相應(yīng)的品牌戰(zhàn)略，從品牌模式選擇、品牌化決策、品牌管理規(guī)劃、品牌識(shí)別界定、品牌遠(yuǎn)景建設(shè)等方面開(kāi)展工作[5]，通過(guò)品牌效應(yīng)帶動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。
同時(shí)需要注意，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略不僅包括企業(yè)品牌，也包括項(xiàng)目品牌和服務(wù)品牌[6]。企業(yè)品牌為項(xiàng)目品牌和服務(wù)品牌提供擔(dān)保和促進(jìn)作用，良好的企業(yè)品牌形象將會(huì)折射到項(xiàng)目品牌身上，從而使得項(xiàng)目品牌價(jià)值得到提升；由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，一個(gè)項(xiàng)目的售出不代表一個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束，期間仍有物業(yè)管理連接其中，因此后期的物業(yè)服務(wù)是其項(xiàng)目品牌的延續(xù)，反映項(xiàng)目品牌的成功與否。
總而言之，面對(duì)買(mǎi)方市場(chǎng)決定賣(mài)方市場(chǎng)的行情下，大型房地產(chǎn)企業(yè)必須制定符合行情的企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌及服務(wù)品牌戰(zhàn)略，以保證其能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
2.3 向多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整
跟蹤福布斯世界100強(qiáng)企業(yè)的業(yè)務(wù)組合類(lèi)型及變動(dòng)趨勢(shì)可得，在世界100強(qiáng)企業(yè)中有超過(guò)90%企業(yè)從事多元化管理，且其中有超過(guò)86%的企業(yè)從事相關(guān)多元化經(jīng)營(yíng)[7]。由此可見(jiàn)制定相關(guān)多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略已成為大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)張發(fā)展的重要途徑。
如果僅僅固守于一種產(chǎn)品或業(yè)態(tài)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言將不再適合未來(lái)形勢(shì)的發(fā)展，而推動(dòng)及加強(qiáng)住宅市場(chǎng)和養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、保障性住房等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合是解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的有效途徑。如前所說(shuō)，目前大型房地產(chǎn)企業(yè)需進(jìn)軍二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，但可能存在一個(gè)問(wèn)題就是其商務(wù)環(huán)境不佳、人口規(guī)模不足，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在這些地方推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)等，從而吸引及帶動(dòng)企業(yè)入駐和人口導(dǎo)入，從而增加住宅市場(chǎng)的需求，因此，這種情況下就需要這些入駐二、三線(xiàn)城市的大型房地產(chǎn)企業(yè)提前制定相應(yīng)的多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，以便能夠在新一輪市場(chǎng)角逐中能夠保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭。
又如，目前國(guó)家正在加大保障性住房的投入，為提高自身企業(yè)的知名度及企業(yè)形象，配合自身的品牌戰(zhàn)略，大型房地產(chǎn)企業(yè)可以在自己主營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí)，采取和政府合作方式投資這些保障性住房工程，擴(kuò)展自己的業(yè)務(wù)的同時(shí)也能夠獲得較好的社會(huì)評(píng)價(jià)。
2.4 向融資多元性戰(zhàn)略調(diào)整
房地產(chǎn)投資具有投入大、占用資金期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵所在；且在行業(yè)大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從以往的粗放式發(fā)展逐步向?qū)I(yè)化發(fā)展轉(zhuǎn)變，這必然促使房地產(chǎn)企業(yè)與資金的結(jié)合更加密切，因此其融資的力度也將更大。而面對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性及中國(guó)國(guó)內(nèi)銀行資金流動(dòng)性的緊縮、貨幣調(diào)控力度的加大，僅靠單一的銀行貸款融資已不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，在變化多端的市場(chǎng)環(huán)境中可能會(huì)造成企業(yè)資金鏈的斷裂，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)受阻，甚至破產(chǎn)。因此，大型房地產(chǎn)企業(yè)必須制定融資多元化戰(zhàn)略，以為其他戰(zhàn)略的實(shí)施提供支持與保障，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?？梢酝ㄟ^(guò)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)投資信托基金等融資手段匯集社會(huì)資本投入房地產(chǎn)企業(yè)；也可采用金融租賃、委托貸款、BOT等其他融資方式；或者擴(kuò)展海外融資方式。組合多元化融資渠道，確保資金成本和風(fēng)險(xiǎn)最低，只有這樣才能分散資金的風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性。
2.5 向綜合發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整
在中國(guó)房地產(chǎn)新形勢(shì)背景下，大型房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場(chǎng)角逐中占據(jù)領(lǐng)軍地位不倒，單憑某一個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略或者某幾個(gè)戰(zhàn)略的簡(jiǎn)單組合，是無(wú)法在激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)中生存下去的。大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在時(shí)代背景下，結(jié)合時(shí)代的外部環(huán)境和自身內(nèi)部環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，弄清企業(yè)“所處的位置”以及其擁有的戰(zhàn)略資源和核心能力，明確企業(yè)使命，制定企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，并確定企業(yè)的綜合發(fā)展戰(zhàn)略，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化可能帶給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。