房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式的結(jié)構(gòu)比較

房地產(chǎn)投資信托就是指的通過投資企業(yè)或信托計劃等形式，收集投資商的資金，并實施專業(yè)的房地產(chǎn)抵押款投資，在收集資金時往往會通過發(fā)行股票或者受益憑證等形式。近些年來，投資信托在國外發(fā)展得非?？焖伲纬闪艘試H發(fā)達(dá)國家為代表的國際模式，也形成了以亞洲為代表的亞洲模式，這兩種模式在的發(fā)展歷程，以及立法、結(jié)構(gòu)等等都有著差異。

1  房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式的發(fā)展歷程比較

1.1  國際REITs發(fā)展歷程

REITs 在國際上的使用時間要比亞洲早一些，也較完善很多，到目前為止，已經(jīng)有了四十多年的歷史，起初的時候，國際市場為了可以對房地產(chǎn)市場行業(yè)起到一定的刺激作用，就將稅法進(jìn)行了修改，賦予了REITs專屬的稅收待遇。以REITs形式來發(fā)行的股票等都可以實現(xiàn)上市，因而解決了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)資金流動性較弱這一問題。然而，REITs在國際上的發(fā)展并不是十分順利的，在上世紀(jì)八十年代之前，REITs一直都在法律的制約范疇之內(nèi)，房地產(chǎn)投資者對于REITs發(fā)展模式也始終保持質(zhì)疑。直到八十年代以后，國際上在修訂了稅收政策后，REITs就漸漸進(jìn)入大家的視野，REITs的獲利能力也得到了極大的增長，也因而這樣漸漸吸引了投資商。在進(jìn)入九十年代之后，伴隨著國際房地產(chǎn)市場的蘇醒和發(fā)展，國際REITs也慢慢走入正軌，經(jīng)歷了繁榮時期。在國際上已經(jīng)有了幾百家房地產(chǎn)企業(yè)實施REITs發(fā)展模式，總共的資產(chǎn)已經(jīng)超過了幾千億美元，有百分之三分之二的股票交易所上市。從國際房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，REITs 還處于成長階段，預(yù)計在三十年之后，國際REITs的總資產(chǎn)會在四千五百億至六千億美元之間。

1.2  亞洲REITs發(fā)展歷程

亞洲的REITs發(fā)展模式主要是由房地產(chǎn)行業(yè)和金融機(jī)構(gòu)等共同作用下推動發(fā)展的，在1990年時期，亞洲一些國家因為發(fā)生了泡沫經(jīng)濟(jì)，使得金融機(jī)構(gòu)留下了非常多的抵押房地產(chǎn)項目，這一局面導(dǎo)致了不良資產(chǎn)的形成。為了經(jīng)濟(jì)這一現(xiàn)狀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，亞洲國家不得不考慮房地產(chǎn)的流動性，于是，就開始引入證券化產(chǎn)品，展開了REITs模式的使用。

2  房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式的立法比較

2.1  稅收優(yōu)惠驅(qū)動模式

稅收優(yōu)惠驅(qū)動模式是由國際上提出來的，REITs 在國際房地產(chǎn)市場中的使用完全取決于證券投資政策和相關(guān)稅收政策，在遵循證券投資法的同時，也要遵守REITs稅收法律。REITs在國際市場上已經(jīng)享受了很大的優(yōu)惠，所以，在稅法的演變上完全決定了REITs結(jié)構(gòu)以及發(fā)展歷程等。國際上在制定REITs稅收優(yōu)惠政策上的條件涵蓋了投資范疇、收入分配以及結(jié)構(gòu)等，稅收優(yōu)惠政策已經(jīng)成為了國際REITs模式的基本驅(qū)動力。

2.2  專項立法模式

專項立法模式主要是亞洲實施的REITs模式，在使用上，借鑒了國際模式，因為，無論是在結(jié)構(gòu)，還是在投資目標(biāo)上都有相似之處，然而，因為各個國家的稅收制度不一樣，使得國際和亞洲的REITs立法也有明顯差別。亞洲大部分的國家都是使用的專項立法模式，其采用修改信托以及投資等法律，明確REITs內(nèi)容，相比之下，亞洲的很多國家對于REITs立法的使用和監(jiān)督都比國際要嚴(yán)格一些。亞洲在制定REITs專項立法的時候，在針對收入分配的時候，借鑒了一部分國際REITs模式，并規(guī)定，REITs給予投資者的利益應(yīng)在百分之九十以上，但在制定收入分配上，是根據(jù)國家的基本國情和實際情況來分配的。在亞洲有的國家當(dāng)中，并沒有制定專門的稅收優(yōu)惠條例，并且，在房地產(chǎn)企業(yè)實施REITs模式之后，就必須繳納地產(chǎn)稅，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)就面臨著雙重征稅，這對于很多企業(yè)來說有著較大的經(jīng)濟(jì)壓力。亞洲主要是使用的強(qiáng)制性模式來落實REITs，這種模式雖然有著一定的約束性，但是，站在REITs的整體來看，卻有著一定的督促作用，能夠提高REITs產(chǎn)品的開發(fā)力度和抗風(fēng)險能力。

3  房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式的結(jié)構(gòu)比較

3.1  國際REITs結(jié)構(gòu)

國際房地產(chǎn)行業(yè)在使用REITs的時候，REITs發(fā)展結(jié)構(gòu)和稅收政策等都是直接的決策性依據(jù)，自從1990年時期開始，國際房地產(chǎn)行業(yè)就開始應(yīng)用進(jìn)UPREITs等結(jié)構(gòu)，UPREITs在當(dāng)時那個年代屬于比較新穎的方式。在這種結(jié)構(gòu)模式之下，因為UPREITs并不是直接的擁有房地產(chǎn)，而是采用結(jié)構(gòu)中的合伙人實體，間接性的擁有房地產(chǎn)，合伙人如果要想獲取利益，就可以分析房地產(chǎn)所有者的權(quán)利比例來獲取。另外，在國際REITs 結(jié)構(gòu)上還有一種常用到的結(jié)構(gòu)就是“紙夾”，這種結(jié)構(gòu)比UPREITs發(fā)展晚一些，是近些年才發(fā)展起來的，這種結(jié)構(gòu)就是指的，房地產(chǎn)企業(yè)在REITs的背景下成立一家運營企業(yè)，運營企業(yè)在正式成立之后，就和REITs脫離關(guān)系，成為一個獨立的企業(yè)，任何一個REITs合伙人都可以在企業(yè)里面獲取股份，這樣一來，REITs 和運營企業(yè)就是兩個單獨的個體，但卻又有著一定的聯(lián)系，這種聯(lián)系主要就是通過“紙夾”來聯(lián)系的。企業(yè)雖然是獨立的，但高層管理者和董事會成員均一致，以此來確保企業(yè)和企業(yè)之間的有效交際?！凹垔A”結(jié)構(gòu)的靈活性非常強(qiáng)，而REITs 實體則可以根據(jù)需求去投資市場上發(fā)展比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)，運營企業(yè)的主要運行目的在于實現(xiàn)增長，目的雖然不一樣，但也可以聯(lián)系在一起實現(xiàn)共贏。

3.2  亞洲REITs結(jié)構(gòu)

亞洲房地產(chǎn)在融合REITs的時候，最明顯的特征就是重點關(guān)注REITs的專項立法，對受托人、物業(yè)評估師的條件進(jìn)行了明確的規(guī)定，但是，還需重視的是，在對委托人以及管理公司進(jìn)行管理的時候，REITs也強(qiáng)調(diào)了受托人和管理公司之間的聯(lián)系，兩者之間應(yīng)當(dāng)有著一定的獨立性，這樣可以在根本上確保不會發(fā)生利益矛盾。并且，因為REITs在亞洲房地產(chǎn)中的發(fā)展時間并不長，REITs 很容易遭到市場環(huán)境因素的影響導(dǎo)致結(jié)構(gòu)變化無常。REITs 在亞洲房地產(chǎn)市場上有一個相似點，就是REITs在上市的時候是以常規(guī)流程作為參考的，甚至在上市時還會附加一些新的條件，從整體上來說，亞洲的REITs發(fā)展模式比國際REITs發(fā)展模式更重視結(jié)構(gòu)實體。

4  房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式國際比較的啟示

REITs發(fā)展模式在大面積引入亞洲國家之后，獲得了比較好的使用效果，其在國際房地產(chǎn)市場中的發(fā)展也不錯，促使這一結(jié)果出現(xiàn)的主要原因，可以歸功于REITs 產(chǎn)品特征和法律政策。當(dāng)前，亞洲很多國家的房地產(chǎn)行業(yè)都引入了REITs發(fā)展模式，REITs也有了較強(qiáng)的可行性，在亞洲引入REITs的時候，可以借鑒一些國際優(yōu)秀的成功經(jīng)驗，如今，在我國已經(jīng)有很多家房地產(chǎn)企業(yè)成功上市，這也可以成為其余國家引入REITs模式的借鑒對象，一同進(jìn)步。企業(yè)在引入REITs 的時候，其上市流程以及規(guī)則都是一樣的，并不需要太多的成本，有利于一些小微房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。與此同時，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)融資方式基本上都是以間接融資為核心的，這使得銀行成為了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險最大承擔(dān)者，一旦房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生了風(fēng)險，承受最多的就是銀行，而REITs模式則可以大大降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，以更加直接的方式參與融資。

5  結(jié)語

房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式已經(jīng)形成了國際模式和亞洲模式兩種，其在發(fā)展歷程、立法以及結(jié)構(gòu)等方面都有著一定的區(qū)別，各個國家只有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，來選擇適合的立法和結(jié)構(gòu)，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的共同進(jìn)步與發(fā)展，打造出各具特色的REITs發(fā)展模式，為房地產(chǎn)事業(yè)開辟出新的道路。

本文來源：《企業(yè)科技與發(fā)展》：http://www.12-baidu.cn/w/kj/21223.html