公共租賃住房租戶退出意愿的影響因素研究:以武漢市為例

引言：住房保障作為社會(huì)保障體系的重要組成部分之一,已經(jīng)成為一個(gè)關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要問題。自1994年啟動(dòng)住房制度改革以來,中國政府為了改善居民的居住條件已經(jīng)采取了一系列措施,如推廣住房公積金制度、建立旨在解決中低收入階層住房問題的經(jīng)濟(jì)適用房制度和旨在解決低收入階層住房問題的廉租住房制度等,取得了一定成效。但是,隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快,住房保障的"夾心層"問題和不斷增加的城市流動(dòng)人口的住房困難問題日益突出。為實(shí)現(xiàn)"住有所居"的目標(biāo),政府提出要大力發(fā)展公共租賃住房(以下簡稱"公租房")①,并將其作為現(xiàn)階段住房保障政策的重點(diǎn)和未來的發(fā)展方向。

盡管"十二五"以來保障性住房的供應(yīng)量大幅度增長,但是,由于我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期,工業(yè)和人口在城市高度集中,土地價(jià)格和住房價(jià)格的快速上漲進(jìn)一步限制了城鎮(zhèn)中低收入居民的住房支付能力,我國住房保障仍然面臨著巨大的需求壓力。然而,在現(xiàn)實(shí)中,公租房在被入住以后能夠退出的寥寥無幾,很多城市的公租房退出率實(shí)際就是"零",公租房運(yùn)行中的"騙租""轉(zhuǎn)租""賴租"以及改變住房用途、霸占社會(huì)福利等狀況層出不窮。公租房的"退出難"既浪費(fèi)了有限的住房保障資源,也損害了住房保障制度的公平、公正,引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈不滿。在此背景下,建立科學(xué)、合理、高效的保障性住房退出機(jī)制已經(jīng)成為保障性住房管理面臨的迫切任務(wù)。

事實(shí)上,公租房租戶的退出是一個(gè)非常復(fù)雜的問題。尋找和梳理影響租戶退出意愿的主要因素,研究這些因素對于租戶退出意愿的影響性質(zhì)及程度,對于改進(jìn)和完善現(xiàn)有的公租房退出制度具有極大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí),所有公租房的租戶都是潛在的退出對象,他們的意見對改進(jìn)和完善現(xiàn)行公租房的退出機(jī)制具有重要意義。本文以武漢市為例,對公租房租戶的退出意愿進(jìn)行了現(xiàn)場走訪和問卷調(diào)查,并根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)對影響公租房租戶退出意愿的因素進(jìn)行實(shí)證分析,以期對改進(jìn)和完善現(xiàn)有的公租房退出制度有所裨益。

一.公租房租戶退出意愿的主要影響因素

公租房租戶的退出意愿直接反映了租戶退出公租房的可能性,對最后的退出行為決策具有決定性影響。一般而言,租戶的退出意愿越強(qiáng)烈,最終越有可能按時(shí)主動(dòng)退出公租房。當(dāng)然,公租房租戶的退出意愿受到一系列復(fù)雜因素的影響,既包括內(nèi)在因素,也包括外在因素;既包括租戶個(gè)人的主觀因素,也包括客觀條件因素;既包括經(jīng)濟(jì)因素,也包括非經(jīng)濟(jì)因素。在前人的研究基礎(chǔ)上,本文將公租房租戶退出意愿影響因素劃分為個(gè)人及家庭特征因素、現(xiàn)居住條件因素、政策認(rèn)知因素和對未來改善居住條件的主觀意愿因素四大類型。

(一)個(gè)人及家庭特征因素

國內(nèi)外研究表明,個(gè)人及家庭特征因素(如性別、年齡、受教育程度、收入等)可能對退出公租房產(chǎn)生影響。一般而言,從性別來看,女性比男性更難退出公租房;從年齡來看,年輕人家庭退出公租房的可能性要遠(yuǎn)高于老年人家庭[1];就受教育程度和收入水平而言,承租人的受教育程度、收入水平都與退出意愿呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系,即受教育程度越高,越容易進(jìn)入勞動(dòng)力市場,進(jìn)而改善自身住房條件,退出公租房;收入水平越高的家庭也越容易退出公租房[2-4]。但是,也有不少學(xué)者的實(shí)證研究表明部分家庭特征(如年齡、收入等)對退出公租房的影響并不顯著[5-6]。

(二)現(xiàn)居住條件因素

1.共同居住人口數(shù)量

從理論上講,共同居住人口數(shù)量會(huì)對公租房租戶的退出意愿產(chǎn)生雙重影響。一方面,共同居住人口數(shù)量越多,意味著個(gè)人居住空間越小,居住舒適度越低,越有可能促使租戶搬離公租房;但另一方面,共同居住人口數(shù)量越多,也可能意味著該承租家庭的人均收入越低,家庭結(jié)構(gòu)越復(fù)雜,搬離公租房在經(jīng)濟(jì)上的可行性越小。

2.在公租房內(nèi)的持續(xù)居住時(shí)間

公租房作為一種福利制度安排,容易滋生福利依賴,因此,租戶在公租房內(nèi)的持續(xù)居住時(shí)間可能對其退出意愿產(chǎn)生影響。如果受助者居住在公租房內(nèi)的時(shí)間過長,則容易失去努力工作改變現(xiàn)狀的動(dòng)力,退出公租房的可能性會(huì)顯著降低[7-8]。

3.對現(xiàn)居住條件的滿意程度

租戶對現(xiàn)居住條件的滿意程度是租戶結(jié)合自身的需求狀況,根據(jù)公租房的質(zhì)量、環(huán)境、交通便利程度等客觀條件對公租房作出一種綜合主觀評價(jià),也可能對其退出意愿產(chǎn)生一定的影響。一般而言,租戶對現(xiàn)居住條件的滿意程度越高,越不愿意退出所承租的公租房。

(三)政策認(rèn)知因素

1.對公租房性質(zhì)的認(rèn)知

租戶能否對公租房的性質(zhì)有正確的認(rèn)知會(huì)直接影響其最終的退出行為選擇。就本質(zhì)而言,公租房是政府給予中低收入住房困難居民的有租賃期限的過渡性保障住房,而不是政府給予中低收入住房困難居民的永久性福利住房。只有清楚、正確地認(rèn)識公租房的性質(zhì),承租人才可能在不再符合繼續(xù)租住公租房條件的時(shí)候主動(dòng)按時(shí)退出公租房。

2.對公租房退出政策的了解程度及執(zhí)行信心的認(rèn)知

對公租房退出政策的了解程度亦會(huì)影響租戶的退出意愿。租戶對公租房退出政策的了解程度越高,才越可能接受公租房的退出政策,認(rèn)為退出是一種正常的行為,那么,在其不再符合繼續(xù)租住公租房條件的時(shí)候,也才越可能主動(dòng)按時(shí)退出公租房。同時(shí),租戶對公租房退出政策的執(zhí)行信心的認(rèn)知也可能影響其退出意愿。租戶對政府公租房退出政策的執(zhí)行越有信心,往往越會(huì)意識到所處環(huán)境是積極支持退出行為的,從而未來在其不再符合繼續(xù)租住公租房條件時(shí)退出意愿越強(qiáng);反之,若租戶對政府公租房退出政策的執(zhí)行越?jīng)]有信心,則未來在其不再符合繼續(xù)租住公租房條件時(shí)退出意愿越弱。

3.對應(yīng)退不退行為現(xiàn)狀的認(rèn)知及態(tài)度

應(yīng)退行為主要包括以下三類:一是租戶已經(jīng)不再符合繼續(xù)租住公租房的條件(收入或資產(chǎn)條件),即"賴租";二是租戶違法、違規(guī)使用公租房(主要指轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、長期空置公租房,擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)、故意損壞住房及其附屬設(shè)備,未按時(shí)交納房租或提交相關(guān)材料等);三是租戶通過提供不實(shí)材料獲取公租房繼續(xù)租住資格,即"騙租"。美國心理學(xué)家阿爾伯特·班杜拉(AlbertBandura)于1971年提出的社會(huì)認(rèn)知理論指出,人的多數(shù)行為是通過觀察別人的行為和行為的結(jié)果而學(xué)得的。根據(jù)該理論,若公租房租戶認(rèn)為身邊應(yīng)退不退的行為越普遍,越可能模仿此類行為,那么,在其不再符合繼續(xù)租住公租房條件的時(shí)候,則越難以主動(dòng)按時(shí)退出公租房[9]。公租房租戶對應(yīng)退不退行為的態(tài)度也決定了其未來的退出意愿。一般而言,公租房租戶對應(yīng)退不退行為的態(tài)度越鄙視,未來在其不再符合繼續(xù)租住公租房條件的時(shí)候,才越可能主動(dòng)按時(shí)退出公租房;反之,公租房租戶對應(yīng)退不退行為的態(tài)度越寬容,那么,未來在其不再符合繼續(xù)租住公租房條件的時(shí)候,則越不可能主動(dòng)按時(shí)退出公租房。

4.對退出政策改善的認(rèn)知及態(tài)度

從理論上講,退出政策的改善(例如退出過渡期需求、梯度租金補(bǔ)貼政策、嚴(yán)懲嚴(yán)罰政策、加大退出優(yōu)惠政策等)也可能對租戶的退出意愿產(chǎn)生顯著影響。第一,退出過渡期。退出過渡期越長,租戶的退出意愿可能越高。第二,梯度租金補(bǔ)貼政策,即將承租人所能獲得的租金補(bǔ)貼與其收入水平相掛鉤,經(jīng)濟(jì)條件越好的租戶所獲得的租金補(bǔ)貼額度越少。該類政策的實(shí)行反映了公租房政策內(nèi)在的退出激勵(lì)性,有助于提升公租房租戶的退出意愿。第三,嚴(yán)懲嚴(yán)罰政策,即政府加大對違法違規(guī)使用公租房、騙取公租房、不再符合租住條件卻拒不退出等行為的嚴(yán)懲力度。該類政策的實(shí)行有助于增加公租房租戶應(yīng)退不退行為的成本,從而增加租戶的退出意愿。第四,加大退出優(yōu)惠政策,主要包括給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)、精神獎(jiǎng)勵(lì)、退還部分租金、限價(jià)商品住房的優(yōu)先購買權(quán)、降低購買商品住宅的首付比例和貸款利率、減免購買商品住宅的契稅等。該類政策的實(shí)行有助于增強(qiáng)租戶在退出公租房之后的住房消費(fèi)能力,從而提高租戶的退出意愿。總之,租戶越是傾向于支持上述政策,未來在其不再符合繼續(xù)租住公租房條件的時(shí)候,越可能主動(dòng)按時(shí)退出公租房[10]。

(四)對改善居住條件的信心及迫切程度因素

1.未來獨(dú)立解決住房問題的信心

未來獨(dú)立解決住房問題的信心將直接影響公租房租戶的退出行為選擇。從理論上講,租戶對未來獨(dú)立解決住房問題越有信心,意味著其退出住房保障體系后獨(dú)立解決住房問題的能力越強(qiáng),則越傾向于作出按時(shí)退出的行為選擇;反之,租戶對未來獨(dú)立解決住房問題越?jīng)]有信心,意味著其對退出公租房之后的潛在風(fēng)險(xiǎn)感知越大,那么,在行為選擇上將越傾向于拒不退出。

2.對未來改善居住條件的迫切程度

"住有所居""安居樂業(yè)"是千百年來中國人的夢想和追求。對于中國人而言,或多或少都有擁有自有住房的愿望。從理論上講,公租房的承租人對改善現(xiàn)有居住條件、購置自有住房的愿望越強(qiáng)烈,其越可能努力改變現(xiàn)狀,未來在其不再符合繼續(xù)租住公租房條件的時(shí)候,越可能主動(dòng)按時(shí)退出公租房。

二.公租房租戶退出意愿及其影響因素調(diào)查

(一)調(diào)查對象

截至2017年7月底,武漢市已交付并入住的政府類①公租房42886套,分布在全市7個(gè)主城區(qū)及部分遠(yuǎn)城區(qū)。由于武漢市的公租房小區(qū)分布較為分散,考慮到問卷調(diào)查多元性和典型性,本文分別選取了位于江岸區(qū)的"城開·天興花園""惠民苑"和"惠民居"、洪山區(qū)的"南湖新城家園"和漢陽區(qū)的"華立苑"等5個(gè)政府類公租房項(xiàng)目(含原廉租房)的租戶作為調(diào)查對象,進(jìn)行問卷調(diào)查。調(diào)查對象的年齡限制在16歲以上,且每戶家庭僅限調(diào)查1人?？紤]到公租房的退出問題涉及承租人是否能繼續(xù)享受住房保障,因而是一個(gè)較為敏感的話題,被訪者配合意愿不強(qiáng),加之承租人很多年齡偏大且文化程度不高,難以獨(dú)立完成問卷,筆者在5個(gè)小區(qū)實(shí)地發(fā)放調(diào)查問卷,全部采取調(diào)查人員與調(diào)查對象"一對一"訪談的調(diào)查形式,確保調(diào)查對象能夠順利完成調(diào)查問卷。最終,本次調(diào)查實(shí)際發(fā)放問卷320份,共回收問卷320份,剔除其中整份問卷所勾選的選項(xiàng)皆為同一個(gè)、漏答數(shù)超過8個(gè)以及存在明顯邏輯錯(cuò)誤的無效問卷44份,共回收有效問卷276份,有效問卷回收率達(dá)到86.25%

(二)調(diào)查內(nèi)容及調(diào)查問卷的描述性統(tǒng)計(jì)分析

依據(jù)上述對公租房租戶退出意愿影響因素的理論分析,本次調(diào)研問卷的內(nèi)容主要包括個(gè)人及家庭特征、現(xiàn)居住情況、對公租房及其退出政策的認(rèn)知情況、對未來改善居住條件的信心及意愿等四個(gè)部分。

1.個(gè)人及家庭特征

個(gè)人及家庭特征主要包括受訪對象的性別、年齡、婚姻狀況、受教育程度、就業(yè)狀態(tài)、家庭每月人均可支配收入等。如表1所示,由于本次調(diào)查全都在白天進(jìn)行,而女性的工作年限短于男性,因此,受訪者中女性的比重偏大。本次受訪對象的平均年齡為50.25歲,60歲以上的承租人87人,占全部受訪對象的31.52%,這一方面說明了公租房的承租人中老齡人口比重較大,另一方面也可能是由白天進(jìn)行入戶調(diào)查時(shí)年輕人在家較少而導(dǎo)致的。從婚姻狀況來看,已婚受訪者占絕大多數(shù);從受教育程度來看,受訪者差異較大,初中及以下學(xué)歷比重最大,碩士及以上學(xué)歷最少,說明公租房的承租人學(xué)歷大部分偏低,這也決定了大部分租戶通過自身能力提高收入改善居住條件的可能性較小,退出難度較大;從受訪者的就業(yè)狀態(tài)來看,離退休人員比重最高,其次是黨政機(jī)關(guān)工作人員及企事業(yè)單位員工,再次是個(gè)體工商戶/自由職業(yè)者,無業(yè)及其他比重最低;從家庭收入來看,家庭人均月可支配收入在1001~2000元階段的承租人最多,這說明大部分租戶的收入水平仍然是比較低的。值得注意的是,在此次受訪對象中,承認(rèn)家庭人均月可支配收入在3001元及以上的受訪者有19人,按照武漢市的現(xiàn)行政策,這部分人群已經(jīng)達(dá)到了公租房的退出條件,但仍然居住于公租房當(dāng)中?，F(xiàn)居住情況主要包括承租的公租房共同居住人數(shù)、已在公租房內(nèi)居住的時(shí)間、住房滿意度等。如表2所示,本次受訪對象的平均共同居住人數(shù)為2.949人,共同居住人數(shù)以3人為主;65.22%的受訪對象已在公租房內(nèi)居住了5年以上,這說明武漢市公租房的流轉(zhuǎn)率偏低;受訪對象對現(xiàn)承租的公租房的居住條件總體還是滿意的,選擇一般及以上滿意水平的租戶比重達(dá)到了77.17%。

2.對公租房及其退出政策的認(rèn)知情況

對公租房及其退出政策的認(rèn)知情況主要包括對公租房性質(zhì)的認(rèn)知、對公租房退出政策的了解程度、對退出政策執(zhí)行信心的認(rèn)知、對應(yīng)退不退行為現(xiàn)狀(包括對"賴租""騙租"及違法違規(guī)使用公租房)的認(rèn)知及態(tài)度、對退出政策改善的認(rèn)知及態(tài)度(包括對退出過渡期的需求、對"梯度租金補(bǔ)貼政策"的態(tài)度、對嚴(yán)懲嚴(yán)罰政策的態(tài)度、對加大退出優(yōu)惠政策的態(tài)度)等(見表3)。從對公租房性質(zhì)認(rèn)知來看,僅有25%的人認(rèn)識到公租房的性質(zhì)是"政府給予中低收入住房困難居民的有租賃期限的過渡性保障住房",說明大部分公租房的承租人對于公租房的性質(zhì)并沒有清楚的認(rèn)知;從對退出政策的了解程度來看,選擇對公租房的退出政策"非常不了解"和"不了解"的合計(jì)占比64.49%,可見,公租房退出政策的宣傳力度還有待提高;從對退出政策執(zhí)行的認(rèn)知來看,僅有13.77%的受訪對象認(rèn)為公租房的退出政策能夠順利執(zhí)行;從對應(yīng)退不退現(xiàn)狀的認(rèn)知來看,認(rèn)為目前"賴租"行為"有少量"和"有很多"的合計(jì)占比52.89%,認(rèn)為目前違法違規(guī)使用公租房的行為"有少量"和"有很多"的合計(jì)占比57.97%,認(rèn)為目前"騙租"行為"有少量"和"有很多"的合計(jì)占比17.4%,可見,在受訪者印象中,"賴租"行為和違法違規(guī)使用公租房行為較為普遍,"騙租"行為則相對較少;從對應(yīng)退不退行為的態(tài)度來看,8.33%的受訪者認(rèn)為"不符合繼續(xù)租住公租房的條件卻拒不退出這種行為"很正常,公共資源不占白不占,69.2%的受訪者認(rèn)為"這種現(xiàn)象不應(yīng)該,但是如果租戶確有退出困難還是可以理解的",表示"鄙視這種侵占公共資源的行為"和"不能容忍這種行為,會(huì)向相關(guān)部門舉報(bào)"的合計(jì)占比僅為22.47%;從對退出政策改善的認(rèn)知及態(tài)度來看,59.78%的人認(rèn)為需要1年及以上的騰退過渡期,可見,當(dāng)承租人退出公租房時(shí),所需過渡期傾向于長期,51.45%的受訪者選擇贊成"梯度租金補(bǔ)貼政策",59.42%的受訪者選擇贊成嚴(yán)懲嚴(yán)罰政策,78.99%的受訪者選擇贊成加大退出優(yōu)惠政策,可見,在公租房退出過程中,實(shí)行梯度租金補(bǔ)貼政策、加強(qiáng)對應(yīng)退不退行為的懲罰、加大退出優(yōu)惠政策都是具備可行性的。

3.對未來改善居住條件的信心及意愿

對未來改善居住條件的信心及意愿包括受訪者對退出后依靠自己的能力解決住房問題的信心程度和未來的購房打算。如表4所示,85.14%的受訪者表示對未來的依靠自己的能力解決住房問題沒有信心;43.84%的受訪對象表示未來10年以上購房或不打算購買,這部分租戶的退出意愿是極低的。如圖1所示,在被問及如果不再符合繼續(xù)租住公租房條件,是否會(huì)選擇按時(shí)退出時(shí),在本次調(diào)查的276位受訪者中,22.46%表示會(huì)主動(dòng)按時(shí)退出,21.38%表示不會(huì)主動(dòng)按時(shí)退出,56.16%則表示將視政府采取的措施而定,可見,公租房的退出工作面臨較大壓力。

三.公租房租戶退出意愿影響因素的實(shí)證分析

(一)模型設(shè)定

為了研究公租房租戶退出意愿的影響因素,在前文分析的基礎(chǔ)上,筆者將回歸模型設(shè)定如下:exit=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+ε其中,exit代表公租房租戶的退出意愿,X1代表受訪者個(gè)人及家庭特征,X2代表受訪者現(xiàn)居住情況,X3代表受訪者對公租房及其退出政策的認(rèn)知情況,X4代表受訪者對改善居住條件的信心及迫切程度,ε表示模型中的隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)(見表5)。為了檢驗(yàn)本次調(diào)查問卷檢測信度,筆者計(jì)算了調(diào)查問卷的整體Cronbach'sα系數(shù)。由于人口統(tǒng)計(jì)學(xué)變量不納入信效度分析,扣除本人及家庭特征變量后,共有16個(gè)變量進(jìn)行信度分析,問卷的Cronbach'sα系數(shù)為0.8185,表明本問卷量表信度非常好,具有內(nèi)部一致性。同時(shí),筆者還對調(diào)查問卷進(jìn)行的KMO和Bartlett球形檢驗(yàn),結(jié)果表明,KMO值達(dá)到0.829,Bartlett球形檢驗(yàn)顯著,說明本次調(diào)查樣本適合進(jìn)行因子分析,從而說明問卷設(shè)計(jì)可以通過效度檢驗(yàn)。

(二)實(shí)證結(jié)果

由于公租房租戶的退出意愿是有序分類變量而非連續(xù)變量的形式,本文選擇有序概率模型(OrderedLogisticModel)進(jìn)行分析?？紤]到變量之間存在多重共線性則會(huì)導(dǎo)致回歸模型擬合上存在不穩(wěn)定性和偏差,因此,在進(jìn)行有序Logistic模型回歸分析之前,筆者對自變量進(jìn)行了多重共線性檢查,結(jié)果表明本文所涉及的22個(gè)自變量的VIF(方差膨脹因子)均小于10,說明不存在多重共線性問題。本文首先分別對個(gè)人及家庭特征、現(xiàn)居住條件、政策認(rèn)知、對改善居住條件的信心及迫切程度等四個(gè)方面進(jìn)行擬合,得到模型1、模型2、模型3和模型4;然后,在個(gè)人及家庭特征的基礎(chǔ)上,依次增加現(xiàn)居住條件和政策認(rèn)知變量進(jìn)行擬合,得到模型5和模型6;最后,對全部變量進(jìn)行擬合,得到模型7。如表6所示,在模型1~6中大部分顯著的變量在模型7中仍然比較顯著,且模型7的PseudoR2值達(dá)到0.612,較模型1~6有明顯改善。因此,本文主要依據(jù)模型7的回歸結(jié)果對影響公租房租戶退出意愿的因素進(jìn)行分析。

1.個(gè)人及家庭特征

性別(gender)、年齡(age)、婚姻狀況(marr)和受教育程度(edu)變量在大多數(shù)所涉及的回歸模型中都并不顯著,意味著承租人的性別、年齡、婚姻狀況和受教育程度對其退出公租房意愿的影響都不大。就業(yè)狀態(tài)變量(empl)的系數(shù)在大多數(shù)所涉及的回歸模型中都顯著為負(fù),說明承租人的就業(yè)狀態(tài)越不穩(wěn)定,其退出公租房的意愿就越弱。收入變量(income)雖然在模型7中并不顯著,但是在模型1、模型5和模型6中系數(shù)顯著為正,說明承租人的家庭人均月收入對其退出意愿具有顯著的正向影響,即承租人的家庭人均月收入越高,退出公租房的意愿就越強(qiáng)。

2.現(xiàn)居住情況

共同居住人口(peop)變量在模型5、模型6和模型7中并不顯著,但在模型2中,系數(shù)卻在10%的水平下顯著為負(fù),說明承租人的共同居住人口可能對其退出意愿產(chǎn)生了負(fù)向影響。由于目前公租房的面積受到嚴(yán)格限制,武漢市的公租房面積基本都在60平方米以內(nèi),共同居住人口越多,意味著居住空間越狹窄,因此,承租人退出其公租房的意愿也就越強(qiáng)烈。居住時(shí)間變量(length)的系數(shù)顯著為負(fù),這意味著承租人在公租房內(nèi)的居住持續(xù)時(shí)間越久,其退出公租房的意愿就越弱。這說明貧困人口對住房福利的路徑依賴現(xiàn)象確實(shí)存在,由于長時(shí)間無法擺脫貧困狀況,承租人居住于公租房的時(shí)間越長,搬出則變得越發(fā)困難。對現(xiàn)居住條件的滿意程度變量(hsatis)的系數(shù)全部在1%的水平下顯著為負(fù),這意味著承租人對其租住的公租房越不滿意,在其不再符合繼續(xù)租住公租房條件的時(shí)候,才越可能做出按時(shí)退出的行為選擇。

3.政策認(rèn)知情況

對公租房性質(zhì)的認(rèn)知(essence)在所有涉及模型中都并不顯著,說明承租人對公租房性質(zhì)的認(rèn)知并未如前述預(yù)期對其退出意愿產(chǎn)生顯著影響。這有可能是由于在該問題的回答中選擇"不清楚"公租房性質(zhì)的受訪者比重較大(59.78%),這部分受訪者可能相當(dāng)一部分是隱藏了自身的真實(shí)想法和態(tài)度的,從而影響了該變量估計(jì)結(jié)果的顯著性。對公租房退出政策的了解程度(epknow)的系數(shù)在模型6和7中均顯著為正,這說明承租人公租房退出政策的了解程度對其退出意愿產(chǎn)生了顯著的正向影響,即承租人越不了解公租房的退出政策,越難以產(chǎn)生按時(shí)退出的意愿。對公租房退出政策的執(zhí)行信心的認(rèn)知(epe-know)的系數(shù)在所有涉及模型中都在1%的水平下顯著為正,這意味著承租人對公租房退出政策的執(zhí)行越有信心,其退出意愿也越強(qiáng)。在對應(yīng)退不退行為的認(rèn)知方面,實(shí)證結(jié)果表明:租戶對于"賴租"行為的"學(xué)習(xí)與模仿效應(yīng)"并不明顯,對于違法違規(guī)使用公租房行為也并未如前述預(yù)期那樣存在"學(xué)習(xí)與模仿效應(yīng)",筆者認(rèn)為這可能是由于受訪者選擇"不清楚"的比重太大,影響了回歸結(jié)果的穩(wěn)定性和可靠性。盡管如此,對"騙租"現(xiàn)狀的認(rèn)知(deceive)在模型3和模型7中系數(shù)均顯著為負(fù),這說明對于"騙租"行為仍然存在著明顯的"學(xué)習(xí)與模仿效應(yīng)",即承租人越是認(rèn)為周圍的"騙租"行為非常普遍,越會(huì)模仿此類行為,難以產(chǎn)生按時(shí)退出公租房的意愿。這也說明在上述三類應(yīng)退不退行為中,"騙租"行為的性質(zhì)最為惡劣①,由此引發(fā)的后果也最嚴(yán)重,對其他租戶的"學(xué)習(xí)與模仿效應(yīng)"也是最顯著的。對應(yīng)退不退行為的態(tài)度(rqattit)的系數(shù)在所有涉及模型中均在5%的水平下顯著為正,這說明公租房的承租人對應(yīng)退不退行為的態(tài)度越寬容,在未來其不再符合繼續(xù)租住條件的時(shí)候其越不可能主動(dòng)按時(shí)退出公租房。對退出過渡期的需求(trans)的系數(shù)在模型6和模型7中均顯著為正,說明退出過渡期越長,越有利于承租人未來在不再符合繼續(xù)租住條件時(shí)作出按時(shí)退出的行為選擇。對"梯度租金補(bǔ)貼政策"的態(tài)度(rentsub)、對嚴(yán)懲嚴(yán)罰政策的態(tài)度(punish)和對加大退出優(yōu)惠政策的態(tài)度(prefer)的系數(shù)在所有涉及模型中均顯著為正,這說明承租人越是支持上述退出激勵(lì)政策,其未來退出公租房的意愿越強(qiáng)烈;反之,越是不支持上述政策的實(shí)施,其未來退出公租房的意愿越弱。

4.對改善居住條件的信心及迫切程度

未來獨(dú)立解決住房問題的信心(confi)的系數(shù)均顯著為正,這說明承租人對未來獨(dú)立解決住房問題越有信心,則越傾向于未來在不再符合繼續(xù)租住條件時(shí)做出按時(shí)退出的行為選擇。未來打算購房的年限(buy)的系數(shù)均顯著為負(fù)。未來購房打算的年限反映了承租人對未來改善居住條件的迫切程度,這意味著承租人對未來改善居住條件的迫切程度對其退出公租房的意愿產(chǎn)生了顯著的負(fù)向影響,即未來購房打算的年限越短,越可能主動(dòng)按時(shí)退出公租房。

四.結(jié)論及政策啟示

上述實(shí)證研究表明,公租房租戶的個(gè)人及家庭特征因素(主要是就業(yè)穩(wěn)定性)、現(xiàn)居住條件因素(主要是在公租房持續(xù)居住的時(shí)間和對現(xiàn)居住條件的滿意程度)、政策認(rèn)知因素(主要是對退出政策的了解程度、對退出政策的執(zhí)行信心和對"應(yīng)退不退"行為的態(tài)度、對"騙租"現(xiàn)狀的認(rèn)知、對"梯度租金補(bǔ)貼政策"、"嚴(yán)懲嚴(yán)罰政策"和"加大退出優(yōu)惠政策"的態(tài)度)和對未來改善居住條件的主觀意愿(主要是未來獨(dú)立解決住房問題的信心和未來打算購房的年限)都將對其退出意愿產(chǎn)生影響。基于此,可以從以下幾個(gè)方面提升公租房租戶的退出意愿、推動(dòng)公租房退出工作的順利進(jìn)行。

第一,積極為公租房的承租人提供就業(yè)服務(wù),提升租戶的家庭收入水平。承租人的就業(yè)穩(wěn)定性對其退出公租房的意愿具有顯著的負(fù)向影響,而且承租人的家庭人均月收入和未來獨(dú)立解決住房問題的信心會(huì)對其退出意愿產(chǎn)生顯著的正向影響?？梢?為貧困的公租房承租人提供職業(yè)技能培訓(xùn)、就業(yè)信息和渠道,幫助其獲得相對穩(wěn)定的就業(yè)崗位、提高家庭收入水平,從而樹立未來獨(dú)立解決住房問題的信心是促進(jìn)其順利退出的基礎(chǔ)條件。

第二,加大對公租房退出政策的宣傳,提升租戶對退出機(jī)制的認(rèn)知度和認(rèn)同感。實(shí)證研究表明,承租人對公租房性質(zhì)的認(rèn)知、對公租房退出政策的了解程度和對應(yīng)退不退行為的態(tài)度都會(huì)對其退出意愿產(chǎn)生顯著影響。但是,筆者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)一部分①公租房租戶無論是對公租房的性質(zhì),還是對公租房的退出政策(尤其是應(yīng)退不退的后果),都缺乏了解,對于公租房的退出大多采取回避或漠視的態(tài)度,這非常不利于退出政策的執(zhí)行。因此,政府應(yīng)該通過在社區(qū)中設(shè)宣傳點(diǎn)、利用網(wǎng)絡(luò)媒體、社交平臺(tái)等渠道加強(qiáng)對公租房退出政策的宣傳,幫助租戶深入了解公租房的性質(zhì)和退出政策,增強(qiáng)對退出行為的認(rèn)同感,樹立對退出政策能夠有效執(zhí)行的信心,端正其對應(yīng)退不退行為的態(tài)度,這將有利于承租人作出主動(dòng)按時(shí)退出的行為選擇。

第三,加強(qiáng)對應(yīng)退不退行為的監(jiān)督和懲罰力度,營造公平退出的政策環(huán)境。一方面,由于承租人對公租房退出政策的執(zhí)行信心和對嚴(yán)懲嚴(yán)罰政策的態(tài)度都會(huì)對其退出意愿具有顯著的正向影響,進(jìn)一步完善公租房的退出規(guī)章制度,通過現(xiàn)代信息技術(shù)改進(jìn)退出管理、加大對應(yīng)退不退情況的清查力度,并加大對違法違規(guī)使用公租房、"騙租"、"賴租"等行為的嚴(yán)懲力度,不僅可以提升承租人對退出政策的執(zhí)行信心,而且能夠增加其違規(guī)成本和違法壓力,從而促使其未來在不再符合繼續(xù)租住條件時(shí)做出按時(shí)退出的行為選擇;另一方面,實(shí)證研究表明,公租房租戶對于"騙租"行為存在顯著的"學(xué)習(xí)與模仿效應(yīng)",因此,加大打擊現(xiàn)存的應(yīng)退不退現(xiàn)象,尤其是"騙租"行為,營造公平退出的政策環(huán)境,必將有利于增強(qiáng)公租房租戶未來的退出意愿。

第四,建立合理的退出獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制,激發(fā)租戶主動(dòng)退出的積極性。如前所述,承租人對加大退出優(yōu)惠政策的態(tài)度對其退出公租房的意愿產(chǎn)生了顯著的正向影響,而且承租人未來打算購房的年限對其退出公租房的意愿會(huì)產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響。這意味著,由于中國人受到"住有所居""安居樂業(yè)"的傳統(tǒng)觀念的影響,或多或少都有擁有自有住房的愿望,若政府對主動(dòng)退出、按時(shí)退出的租戶給予獎(jiǎng)勵(lì)(或補(bǔ)貼),或?qū)ζ滟彿拷o予一定的政策支持,可以激發(fā)其改善居住條件的愿望,從而提升其主動(dòng)退出的積極性。

第五,實(shí)施"梯度租金補(bǔ)貼政策",完善公租房福利的分配機(jī)制。目前很多城市對于處于公租房保障范圍之內(nèi)的家庭(即仍然符合享受住房保障條件的家庭)缺乏累進(jìn)性制度安排,無論其收入如何變動(dòng),無論享受時(shí)間的長短,所能享受的福利待遇都沒有太大的差別,這既不利于激勵(lì)正在享受住房保障的"局內(nèi)人"退出保障體系,也容易導(dǎo)致在退出過程中出現(xiàn)住房福利享受的"懸崖效應(yīng)"。實(shí)證研究表明,承租人對"梯度租金補(bǔ)貼政策"的態(tài)度對其退出公租房的意愿有顯著的正向影響,這意味著政府可以通過"梯度租金補(bǔ)貼政策",使承租人獲得的住房保障福利隨著收入的增加而逐步減少,從而對正在享受住房保障的"局內(nèi)人"產(chǎn)生積極的退出激勵(lì),進(jìn)而緩解未來的退出阻力。

第六,嚴(yán)格控制公租房的面積、戶型和裝修標(biāo)準(zhǔn),減少租戶對公租房的"福利依賴"。實(shí)證研究表明,公租房租戶對現(xiàn)居住條件的滿意程度與其退出意愿成反比。盡管對于大多數(shù)產(chǎn)品而言,提升消費(fèi)者的滿意程度是供給者所追求的目標(biāo),但對于公租房而言,情況則比較特殊。公租房屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品,政府推行公共租賃住房制度的目的事實(shí)上是幫助那些沒有能力通過市場解決住房問題的中低收入居民實(shí)現(xiàn)其基本的居住權(quán)。按照馬斯洛的需求層次理論,公租房應(yīng)當(dāng)只滿足人類在住房問題上最低層次的需求。當(dāng)中低收入住房困難群體在住房問題上最低層次的需求得到滿足之后,他們會(huì)自發(fā)地產(chǎn)生改善居住條件和居住環(huán)境的更高層次的住房需求,因而始終具有退出公租房的內(nèi)在動(dòng)力。一旦公租房在面積、戶型和裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面超過了滿足基本居住需求的水平,盡管租戶的居住滿意度會(huì)有所提升,但同時(shí)他們也會(huì)失去追求更高層次住房需求的動(dòng)力。因此,政府必須嚴(yán)格控制公租房的面積、戶型和裝修標(biāo)準(zhǔn),這不僅是為了節(jié)約有限的社會(huì)福利資源,更是為了激勵(lì)租戶在收入改善后主動(dòng)退出,防止出現(xiàn)嚴(yán)重的"福利依賴"。

此外,合理設(shè)定公租房的租約期限,限制租戶的居住時(shí)間,適當(dāng)延長公租房的騰退期限對促進(jìn)租戶良性退出,加快公租房的周轉(zhuǎn)效率也都具有積極意義。

本文來源:《南寧師范大學(xué)學(xué)報(bào)》:http://www.12-baidu.cn/w/qk/25890.html