財務(wù)共享中心在物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)用與實踐

一、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的管理模式，基本上是總部—區(qū)域—項目的管理方式，在管理過程中，企業(yè)內(nèi)部控制力度相對偏低，財務(wù)控制存在分散化的特點，財務(wù)信息質(zhì)量差，財務(wù)管理效率無法滿足物業(yè)企業(yè)的服務(wù)需求。為了適應(yīng)新的發(fā)展趨勢，提升內(nèi)部管理活力，保證企業(yè)管理水平的不斷提升，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)開始重視財務(wù)共享模式的應(yīng)用，部分企業(yè)已經(jīng)開展了相應(yīng)的財務(wù)共享中心建設(shè)工作，以期通過這種新型財務(wù)管理模式的運用，提升財務(wù)管控力度，保證財務(wù)決策的科學(xué)性，提高物業(yè)服務(wù)水平。

在經(jīng)濟(jì)深化改革以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的情況下，物業(yè)管理行業(yè)也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，但是物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)普遍面臨物業(yè)費管理困難以及勞動力成本居高不下的問題，運用財務(wù)共享模式，建立專門的財務(wù)共享服務(wù)中心，實現(xiàn)專業(yè)化以及效益化管理，創(chuàng)新財務(wù)管理體系，能夠充分發(fā)揮資金效益，提高企業(yè)的資金使用水平，保證企業(yè)的資金安全，對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展具有積極作用。特別是在物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷增長的情況下，財務(wù)與業(yè)務(wù)流程協(xié)調(diào)性不足等問題，也需要企業(yè)加以控制，圍繞業(yè)財融合需求推進(jìn)財務(wù)共享中心的建設(shè)工作[1]。

二、物業(yè)管理行業(yè)實施財務(wù)共享的特點以及可行性

物業(yè)管理行業(yè)實施財務(wù)共享工作，需要結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的管理特點，從實際出發(fā)，對內(nèi)部的組織架構(gòu)以及流程等進(jìn)行優(yōu)化，其最終的目的，是實現(xiàn)運營成本的降低，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價值。當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的財務(wù)管理具有以下特點;

物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)存在數(shù)據(jù)冗余的問題，尤其是大型物業(yè)企業(yè)的日常管理內(nèi)容較為復(fù)雜，很多數(shù)據(jù)主要依靠手工統(tǒng)計，財務(wù)工作信息化程度較低，財務(wù)數(shù)據(jù)價值難以被充分挖掘，因此財務(wù)管理的過程中，物業(yè)企業(yè)需要重視信息化建設(shè)工作，加強相應(yīng)的資金投入。

作為服務(wù)性質(zhì)行業(yè)，在構(gòu)建財務(wù)共享中心的時候，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)需要充分考慮自身的服務(wù)質(zhì)量問題以及財務(wù)問題，保證財務(wù)與業(yè)務(wù)工作的協(xié)同性。

通常情況下，財務(wù)共享模式適用于業(yè)務(wù)量大、工作人員分布較為分散、工作內(nèi)容重復(fù)性高的企業(yè)，一般的物業(yè)項目屬于勞動密集型，雖然物業(yè)企業(yè)的服務(wù)中心分布于不同區(qū)域的小區(qū)中，但是工作可復(fù)制性高，不同區(qū)域的財務(wù)流程以及業(yè)務(wù)流程具有一致性的特點，管理標(biāo)準(zhǔn)也相對統(tǒng)一，因此財務(wù)共享模式適合物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的管理特點，能夠有效助力物業(yè)管理行業(yè)財務(wù)管理水平的提升。

三、財務(wù)共享中心在物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)

1.構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化流程

物業(yè)管理行業(yè)建立財務(wù)共享中心，要構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化的財務(wù)處理流程，對不同物業(yè)項目的財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，從而實現(xiàn)各下屬機(jī)構(gòu)財務(wù)規(guī)范的統(tǒng)一，只有這樣才能夠為后續(xù)的財務(wù)分析等工作提供保障，避免財務(wù)數(shù)據(jù)不統(tǒng)一等問題帶來的財務(wù)管理風(fēng)險。

物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)要圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略管理目標(biāo)，制定統(tǒng)一的財務(wù)制度，并根據(jù)不同物業(yè)項目的特點，對財務(wù)制度細(xì)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，保證財務(wù)制度兼顧統(tǒng)一性與差異性，確保財務(wù)制度的可行性[2]。

物業(yè)管理行業(yè)需要精簡財務(wù)管理流程，減少縱向管理層級，重視財務(wù)扁平化管理，加強財務(wù)橫向溝通。

在標(biāo)準(zhǔn)化流程的構(gòu)建過程中，還要對各部門的工作流程關(guān)鍵點進(jìn)行調(diào)研，例如可以通過調(diào)查問卷表等方式，了解各部門的重點需求，根據(jù)調(diào)研結(jié)果動態(tài)調(diào)整財務(wù)管理流程，確保財務(wù)流程的先進(jìn)性，為財務(wù)共享中心的建設(shè)提供支持。

2.推進(jìn)業(yè)財一體化

實施財務(wù)共享模式，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)能夠提高財務(wù)處理效率，增強財務(wù)決策的戰(zhàn)略性，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)業(yè)務(wù)決策的精確性也得以提升。從本質(zhì)上進(jìn)行分析，企業(yè)財務(wù)共享模式的實施，能夠推動企業(yè)業(yè)財融合的發(fā)展，在這一模式的運用過程當(dāng)中，企業(yè)業(yè)財一體化進(jìn)程加快，有助于企業(yè)實現(xiàn)業(yè)務(wù)與財務(wù)的統(tǒng)籌控制。

在財務(wù)共享系統(tǒng)的構(gòu)建階段，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)除了要對原有的稅務(wù)管理系統(tǒng)、支付系統(tǒng)以及網(wǎng)上報銷系統(tǒng)等進(jìn)行整合外，還應(yīng)當(dāng)對企業(yè)原有的業(yè)務(wù)系統(tǒng)如物業(yè)計費系統(tǒng)等進(jìn)行整合，將財務(wù)與業(yè)務(wù)納入到一體化的管理體系中，以實現(xiàn)財務(wù)與業(yè)務(wù)的集中化管理，統(tǒng)一財務(wù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)口徑，將財務(wù)流程與業(yè)務(wù)流程進(jìn)行整合，實現(xiàn)業(yè)財一體化，打破財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門間的信息壁壘，保證財務(wù)端與業(yè)務(wù)端的實時溝通，從而提升財務(wù)管理的全面性。

3.保證人才專業(yè)性

實施新的管理模式，也要求財務(wù)人員具備更高的專業(yè)能力，在財務(wù)集中處理的過程中，財務(wù)人員不僅需要掌握必要的財會知識，還需要具備專業(yè)的信息化操作能力，具備較強的戰(zhàn)略分析能力以及創(chuàng)新能力。并且在財務(wù)與業(yè)務(wù)一體化管理趨勢下，財務(wù)人員也需要了解物業(yè)管理行業(yè)政策變動以及企業(yè)的業(yè)務(wù)管理變動，具備極強的綜合素質(zhì)。

在此情況下，一般的財務(wù)人員無法勝任新型的工作需求，因此對財務(wù)人員專業(yè)能力要進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，保證財務(wù)人員專業(yè)水平的提高，除了對財務(wù)人員進(jìn)行基礎(chǔ)會計的培訓(xùn)之外，也要做好管理會計內(nèi)容的培訓(xùn)，從而優(yōu)化財務(wù)人員隊伍，提高財務(wù)人員的專業(yè)水平。

在傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式下，財務(wù)人員的工作量以及成果質(zhì)量難以定量核算，但在財務(wù)共享中心模式下，財務(wù)人員的每一項工作都能被系統(tǒng)實時記錄，能夠?qū)崿F(xiàn)定質(zhì)定量核算。除此之外，對財務(wù)崗位實行固定薪資已經(jīng)無法吸引優(yōu)秀的財務(wù)人員，財務(wù)共享模式下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對財務(wù)崗位的薪酬進(jìn)行調(diào)整，將財務(wù)工作質(zhì)量與財務(wù)人員的薪資相互掛鉤，實行固定薪資加變動薪資的新型模式，對表現(xiàn)優(yōu)秀的財務(wù)人員給與更多的物質(zhì)獎勵，才能夠充分吸引高水平財務(wù)人員，滿足財務(wù)共享中心人才需求。

4.實現(xiàn)市場化服務(wù)

物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)建設(shè)財務(wù)共享中心，能夠保證財務(wù)決策的科學(xué)性，但是如何將財務(wù)決策精準(zhǔn)落實，切實提高企業(yè)管理力度，依舊是企業(yè)需要考慮的重點問題[3]。物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)通過建設(shè)財務(wù)共享中心，運用其新型財務(wù)工作模式形成的財務(wù)優(yōu)勢，進(jìn)一步提升企業(yè)內(nèi)部資源配置水平。同時財務(wù)共享中心作為企業(yè)中的一個部門，同時也是服務(wù)于企業(yè)各個業(yè)務(wù)部門，為企業(yè)內(nèi)部各部門提供市場化服務(wù)，如專業(yè)的財務(wù)咨詢以及財務(wù)分析服務(wù)等，從而實實在在的創(chuàng)作價值，提升企業(yè)的管理效率。

四、財務(wù)共享中心在物業(yè)管理行業(yè)的具體實踐措施

1.選擇符合實際情況的運營模式

物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)建設(shè)財務(wù)共享中心，能夠為企業(yè)規(guī)模拓展提供保障，實現(xiàn)跨區(qū)域的財務(wù)控制，增強企業(yè)的財務(wù)管理優(yōu)勢，同時在新型模式的應(yīng)用過程當(dāng)中，為了適應(yīng)市場環(huán)境變動，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)實際，選擇合適的運營模式，保證企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的穩(wěn)定性[4]。

當(dāng)前搭建財務(wù)共享中心，企業(yè)可以選擇從物理層面建設(shè)專門的財務(wù)共享中心，也就是在固定區(qū)域建立專門的辦公地點，將不同區(qū)域的財務(wù)人員安置在統(tǒng)一的辦公地點，實現(xiàn)財務(wù)人員集中辦公，通過管住財務(wù)人員的方法，保證財務(wù)管理的真實性，在此基礎(chǔ)上建立專門的財務(wù)共享中心，這也是很多物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)選擇的工作方法。

除此之外，企業(yè)也可以構(gòu)建虛擬財務(wù)共享中心，不設(shè)置統(tǒng)一的辦公場所，而是在企業(yè)內(nèi)部建立一體化信息平臺，財務(wù)人員依舊分散于各個物業(yè)項目所在地，但是通過高效的財務(wù)共享平臺以及信息技術(shù)，不同區(qū)域的員工能夠在財務(wù)共享平臺中實現(xiàn)財務(wù)數(shù)據(jù)的傳輸以及共享，增強不同區(qū)域財務(wù)人員的信息溝通效率。

此外，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)也可以綜合上述兩種方法，在構(gòu)建一體化信息平臺的同時，推行財務(wù)人員集中辦公的方法。

無論選擇何種運營模式，應(yīng)當(dāng)充分考慮內(nèi)部管理需求，結(jié)合內(nèi)外部環(huán)境變動，找到適合企業(yè)的發(fā)展方式，提高企業(yè)的管理效率，并根據(jù)市場環(huán)境的變動，動態(tài)調(diào)整企業(yè)具體的運營方法。

2.選擇合適的軟件和辦公場地

搭建財務(wù)共享中心，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)對硬件設(shè)施以及軟件設(shè)置的成本投入情況做好調(diào)研，保證財務(wù)共享中心建設(shè)期間企業(yè)的資金穩(wěn)定，避免資金投入過多帶來的資金鏈壓力，維護(hù)企業(yè)的管理安全[5]。

在選擇信息系統(tǒng)的過程中，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)可以組建專門的調(diào)研小組，對市場上的信息服務(wù)公司情況進(jìn)行分析，了解不同類型信息系統(tǒng)的優(yōu)劣，選擇滿足企業(yè)需求信息服務(wù)公司進(jìn)行合作，保證財務(wù)共享平臺能夠符合企業(yè)的業(yè)務(wù)需求以及財務(wù)需求。在初步搭建財務(wù)共享平臺之后，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)可以在部分范圍內(nèi)進(jìn)行試用，對于存在的問題進(jìn)行篩選，對關(guān)鍵性問題做好優(yōu)化。系統(tǒng)運營穩(wěn)定之后，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行全面實施，從而保證這一模式運用的安全性。

在選擇具體集中辦公場所的過程當(dāng)中，為了減少企業(yè)的成本支出，也可以選擇人工成本較低的二三線城市，降低企業(yè)財務(wù)共享中心建設(shè)成本，減少財務(wù)辦公支出。

3.設(shè)置合適的組織架構(gòu)

應(yīng)用新型財務(wù)管理模式階段，企業(yè)內(nèi)部的組織架構(gòu)也發(fā)生了進(jìn)一步的變動，為了充分發(fā)揮財務(wù)共享中心作用，保證財務(wù)管理質(zhì)量，在新型模式的運用過程當(dāng)中，企業(yè)需要對組織架構(gòu)進(jìn)行重組，并精簡配置財務(wù)人員，削減不必要財務(wù)崗位，對基礎(chǔ)性、重復(fù)性的財務(wù)操作流程進(jìn)行合并，設(shè)置專門人員負(fù)責(zé)，從而減少成本支出[6]。

企業(yè)需要安排有具備管理會計經(jīng)驗的財務(wù)人員負(fù)責(zé)財務(wù)共享中心工作，并安排這部分人員定期實地考察業(yè)務(wù)開展情況，及時掌握企業(yè)業(yè)務(wù)動態(tài)，保證財務(wù)人員深入了解業(yè)務(wù)工作。

企業(yè)內(nèi)部財務(wù)能力較強但是缺乏足夠管理能力的財務(wù)人員，可以在物業(yè)項目駐地辦公，負(fù)責(zé)會計基礎(chǔ)資料的采集以及審核，保證會計基礎(chǔ)信息的真實性，并對所在地的物業(yè)管理行業(yè)政策變動做好整理以及傳輸，幫助財務(wù)共享中心人員了解物業(yè)管理行業(yè)變動情況，提升財務(wù)決策的科學(xué)性。

財務(wù)共享模式下，企業(yè)可以抽調(diào)部分財務(wù)人員與業(yè)務(wù)人員，組成專門的輔助小組，輔助財務(wù)共享中心人員開展各項調(diào)研以及工作流程調(diào)整工作，確保各項財務(wù)決策的落實。此部分財務(wù)人員則需往業(yè)財融合方向轉(zhuǎn)型，并根據(jù)企業(yè)要求下放到不同的區(qū)域和項目，并與業(yè)務(wù)人員緊密合作，充分分析市場發(fā)展動態(tài)，了解業(yè)務(wù)人員需求，為企業(yè)經(jīng)營覺得提供充分的分析依據(jù)。

4.制定合理的薪酬和考核制度

由于新型工作模式運用，財務(wù)人員的工作內(nèi)容也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。，一部分人員負(fù)責(zé)戰(zhàn)略管理，一部分財務(wù)人員則主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)性的會計工作。與此同時，財務(wù)共享中心的組織結(jié)構(gòu)以及工作體系也發(fā)生了變動，在此情況下，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)需要制定合理的薪酬體系以及考核制度，有效約束財務(wù)人員，避免出現(xiàn)財務(wù)懈怠等問題。

根據(jù)不同財務(wù)崗位的人員職責(zé)，要重新構(gòu)建績效考核體系，將財務(wù)人員的薪資與工作質(zhì)量相互掛鉤，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的員工給予更多的物質(zhì)激勵以及精神激勵，以提升財務(wù)人員工作積極性。在績效考核體系的優(yōu)化過程中，可以參考平衡記分卡等方式，確?？冃Э己斯ぷ鞯娜嫘?，

由于財務(wù)人員崗位的重新劃分，有可能出現(xiàn)財務(wù)人員流失的風(fēng)險，因此需要對財務(wù)人員的崗位晉升機(jī)制方面做好優(yōu)化，以保證財務(wù)人員職業(yè)生涯的穩(wěn)定性，避免出現(xiàn)財務(wù)人員流失問題。例如可以對表較好的基礎(chǔ)財務(wù)人員進(jìn)行晉升，以此提升內(nèi)部人員工作主動性。

根據(jù)財務(wù)人員的考核結(jié)果，可以實行相應(yīng)的輪崗機(jī)制，以保證財務(wù)人員與崗位的契合度，保證財務(wù)崗位職責(zé)能夠得以落實。

五、財務(wù)共享中心在物業(yè)管理行業(yè)的管理要點

1.管理層高度重視

財務(wù)共享中心的建設(shè)工作，是一項系統(tǒng)性的工作內(nèi)容，需要企業(yè)各部門以及各下屬機(jī)構(gòu)的積極配合，特別是在前期工作過程當(dāng)中，需要投入大量的資金，因此為了保證前期工作的順利實施，企業(yè)管理層需要高度重視這一工作，從企業(yè)管理層面進(jìn)行戰(zhàn)略指導(dǎo)，制定科學(xué)建設(shè)方案，保證財務(wù)共享模式的可行性。

因此在企業(yè)內(nèi)部，可以由某個管理層人員負(fù)責(zé)整體的工作進(jìn)度，保證整體工作的獨立性，將責(zé)任落實到具體的個人，以此提升工作效率。

此外，在建設(shè)過程中，財務(wù)部門還需要編制專門的項目資金，為財務(wù)共享中心建設(shè)提供足夠的資金支持。

2.物業(yè)費用的財務(wù)管理問題

物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)經(jīng)常面臨物業(yè)費用的欠費問題。財務(wù)共享模式的推廣需要將打通財務(wù)系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將物業(yè)計費系統(tǒng)、停車場收費系統(tǒng)、水電費計費系統(tǒng)等系統(tǒng)與財務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行打通和整合。通過構(gòu)建一體化的信息平臺，財務(wù)人員可以對當(dāng)前的物業(yè)費用繳納情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)督，建立專門的數(shù)據(jù)庫，對物業(yè)欠費人員情況進(jìn)行記錄，并及時向業(yè)務(wù)部門進(jìn)行反饋和預(yù)警，以便業(yè)務(wù)部門制定相應(yīng)的措施追繳物業(yè)費用。另外，財務(wù)共享模式下，各項業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及財務(wù)數(shù)據(jù)得以整合，可以通過大數(shù)據(jù)分析并甄別可能存在的進(jìn)一步的糾紛或法律風(fēng)險。       

 3.公共收益的財務(wù)管理問題

在傳統(tǒng)模式下，由于各個項目區(qū)域分散，財務(wù)管控力較弱，而且各個物業(yè)項目所開發(fā)的增值業(yè)務(wù)各有差異，因此公共收益的分配與管理是較為困難的。但財務(wù)共享新型工作模式的應(yīng)用，推動了企業(yè)業(yè)務(wù)與財務(wù)工作的一體化管理，財務(wù)人員可以全面掌握企業(yè)的業(yè)務(wù)動態(tài)，了解小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題，明確小區(qū)業(yè)主的實際需求，從而科學(xué)開展預(yù)算編制等工作，提高小區(qū)公共收益的分配以及管理科學(xué)性，使小區(qū)公共收益的分配以及管理更加合理。

4.數(shù)據(jù)安全需考慮

在財務(wù)共享模式的推進(jìn)過程中，企業(yè)的財務(wù)信息以及非財務(wù)信息都能夠在一體化信息平臺中進(jìn)行處理，但如果信息平臺管理不善或者存在安全隱患，則容易出現(xiàn)企業(yè)數(shù)據(jù)泄露風(fēng)險，特別是在財務(wù)集中處理的模式下，信息泄露帶來的連鎖反應(yīng)會對企業(yè)造成極大影響，有可能影響企業(yè)資金的安全。

因此在新型工作模式的應(yīng)用過程當(dāng)中，企業(yè)需要對信息安全加強重視，建立專門的數(shù)據(jù)安全管理制度，對財務(wù)人員的操作流程等進(jìn)行規(guī)范，同時應(yīng)用新型的技術(shù)保護(hù)企業(yè)數(shù)據(jù)安全，確保企業(yè)數(shù)據(jù)安全。

此外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)定期升級信息系統(tǒng)，例如聘請專門的技術(shù)人員負(fù)責(zé)維護(hù)日常的信息系統(tǒng)，保證信息系統(tǒng)運行的安全性。

六、財務(wù)共享中心模式對物業(yè)企業(yè)帶來的效益展望

構(gòu)建財務(wù)共享模式，能夠減少企業(yè)的成本支出，增加企業(yè)的經(jīng)營效益，有利于企業(yè)實現(xiàn)降本增效，解決以往財務(wù)管理存在的地域限制等問題。

在此情況下，企業(yè)內(nèi)部管理效率明顯提升，內(nèi)部控制力度增強，通過集中化、標(biāo)準(zhǔn)化的統(tǒng)一管理，財務(wù)流程得以簡化，避免了行政層級過多帶來的管理風(fēng)險，確保了信息傳輸?shù)臅r效性，財務(wù)決策戰(zhàn)略性提高，能夠為企業(yè)管理者提供更多支持。

尤其是隨著業(yè)財融合水平的提升，企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)價值增加，財務(wù)分析的價值得以增強，實現(xiàn)了專業(yè)化的財務(wù)控制，在此情況下，企業(yè)管理先進(jìn)性提升，能夠保證內(nèi)部管理的安全，也提升了市場適應(yīng)能力，有利于企業(yè)的規(guī)模拓展，對企業(yè)市場競爭力的提升具有積極作用。

七、結(jié)語

物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)建設(shè)財務(wù)共享中心，提高財務(wù)共享程度，能夠適應(yīng)時代發(fā)展趨勢，減少內(nèi)部管理不足，有效應(yīng)對可能存在的財務(wù)風(fēng)險，維護(hù)企業(yè)資金安全。但是在財務(wù)共享模式的應(yīng)用過程中，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)也要深入分析企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化，找到合適的財務(wù)共享方案，以切實提升企業(yè)競爭優(yōu)勢。

本文來源：《商業(yè)觀察》 http://www.12-baidu.cn/w/jg/125.html