層次分析法在房地產上市公司融資結構優(yōu)化中的應用——以CF房地產上市公司為例

根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)顯示，2016年全國房地產開發(fā)企業(yè)投資總額為102580.61億元，占同期GDP的13.79%，由此可見，房地產企業(yè)在我國國民經濟發(fā)展中的地位和作用是非常重要的，它的穩(wěn)定直接影響到國民經濟的穩(wěn)定。房地產企業(yè)資金需求量大、資金回收周期較長，單靠自身的資金積累無法滿足大量的資金需求，通過外部融資渠道籌集足夠的資金是房地產企業(yè)快速健康發(fā)展的保證。但由于房地產金融市場發(fā)展尚不夠完善、房地產行業(yè)限制、國家宏觀調控政策等多種原因，導致房地產企業(yè)普遍存在內部積累不足、資產負債率過高、融資來源單一等融資結構問題，基于我國房地產企業(yè)融資結構現(xiàn)狀，探討層次分析法在房地產企業(yè)融資結構優(yōu)化中的應用，確定合理的融資結構，對房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。本文以CF房地產上市公司為樣本，分析其融資結構現(xiàn)狀，利用層次分析法構建層次結構模型，優(yōu)化融資結構，并對優(yōu)化結果進行對比評價。希望能以此實證應用研究，給房地產企業(yè)的融資結構優(yōu)化提供參考，從而實現(xiàn)穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

1 CF房地產公司融資結構現(xiàn)狀分析

從表1的數(shù)據(jù)中，看出CF房地產公司近五年自有資金比例為7.72%，而美國、德國、加拿大等一些發(fā)達國家的上市公司的融資比例中，內部資金比重均在30%-50%之間。由此可見，CF內部資金供給能力嚴重不足。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)，我國房地產企業(yè)近10年平均資產負債率為75.43%，CF公司近五年平均資產負債率為84.68%，看出CF公司的資產負債率嚴重偏高。在表1的數(shù)據(jù)中，CF公司的銀行貸款平均比重為23%，占比不算高，但是商業(yè)信用的平均比重為57.97%，商業(yè)信用主要是預收款項、應付賬款、應付票據(jù)，而預收款項是購房者支付的商品房的預售款項，大部分購房者通過銀行按揭貸款買房，因此預收款項大部分是來自于銀行的信貸資金，應付賬款主要是施工方工程款墊資，施工方工程款絕大部分也是銀行信貸資金，如此算來，CF公司商業(yè)信用資金中約60%以上的資金是銀行的信貸資金，由此看出CF公司對銀行信貸資金的過度依賴，極易帶來嚴重的后果。從表1的數(shù)據(jù)看出，CF公司的融資排序為：商業(yè)信用、銀行貸款、自有資金、股權融資、債券融資。

表1 2012-2016年CF房地產公司的融資構成情況分析表

從以上分析中可以看出，CF公司的融資結構主要存在以下問題：1）內部資金供給能力不足，資產負債率過高；2）過度依賴銀行信貸資金；3）融資比重失衡。為緩解CF公司以上融資問題，本文立足于CF公司現(xiàn)有的融資方式，利用層次分析法來構建融資結構優(yōu)化層次結構模型，優(yōu)化融資結構，以實現(xiàn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

2 層次分析法在CF公司融資結構優(yōu)化的應用

2.1 層次分析法的含義

層次分析法(簡稱AHP)是將一個復雜的問題按與決策有關的元素逐層分解成目標、準則、方案等層次，形成一個層次結構，以此來簡化分析問題的難度，并在此基礎上加以綜合，給出復雜問題的求解結果^[1]。

2.2 構建融資結構優(yōu)化層次結構圖

根據(jù)CF房地產公司融資評價原則和目標，將其層次結構模型劃分為三個層次：目標層、準則層、方案層，目標層為制定合理的融資結構，準則層為影響融資結構的四個主要原則：為融資成本、融資風險、資金可獲得性和控制權，方案層確定為：自有資金、股權融資、銀行貸款、商業(yè)信用和債權融資。CF公司融資結構優(yōu)化層次結構圖如圖1所示：

圖1 CF公司融資結構優(yōu)化層次結構圖

2.3 構造兩兩判斷矩陣及權重計算

通過設計九級標度調查表，邀請行業(yè)專家，通過打分賦值的方法分別對指標的重要程度進行打分，然后對打分結果進行計算整理，構造出兩兩判斷矩陣如表2-6所示。還需要對判斷矩陣進行一致性檢驗，確保決策者的思維保持一致性，因為層次分析法對最大特征根和權重的計算是建立在判斷矩陣一致性檢驗上的。當判斷矩陣具有完全一致性時，具有唯一非零的最大特征根，其他特征根均為零。

表2合理的融資結構的兩兩判斷矩陣（A-B）

一致性檢驗結果為：λ_max=4.1262;CI=0.0421;RI=0.9;CR=0.0467

表3 融資成本的兩兩判斷矩陣(B₁-C)

一致性檢驗結果為：λ_max=5.1574;CI=0.0393;RI=1.1;CR=0.0358

表4融資風險的兩兩判斷矩陣(B₂-C)

一致性檢驗結果為：λ_max=5.0680;CI=0.0170;RI=1.1;CR=0.0155

表5資金可獲得性的兩兩判斷矩陣(B₃-C)

一致性檢驗結果為：λ_max=5.1846;CI=0.0462;RI=1.1;CR=0.0420

表6控制權的兩兩判斷矩陣(B₄-C)

一致性檢驗結果為：λ_max=5.0539;CI=0.0135;RI=1.1;CR=0.0123

當判斷矩陣的時，認為層次分析排序的結果有滿意的一致性；從以上的計算結果看出，各判斷矩陣的CR值均是小于0.1的，因此認為以上判斷矩陣層次分析排序的結果有滿意的一致性。

2.4 層次總排序及結果分析

通過計算同一層次所有因素相對于最上層的絕對權重，進行相對重要性的排序。將所有因素從最上層到最下層，逐層進行排序，最后的總排序計算結果如表8所示：

 表8  層次總排序計算表

綜合以上各判斷矩陣的排序結果，對于合理的融資結構這個總目標來說，CF公司融資排序為：自有資金W₁=0.3231；商業(yè)信用W₄=0.3070；債券融資W₅=0.1355；股權融資W₂=0.1179；銀行貸款W₃=0.1166，先內源融資，后外源融資。各種融資方式所占比重如下：自有資金32.31%，商業(yè)信用30.7%，債券融資13.35%，股權融資11.79%，銀行貸款11.66%。

3 結束語

綜上所述，利用層次分析法可以比較精確的確定房地產企業(yè)的融資結構，但是在具體的運用過程中，還需要考慮房地產企業(yè)的實際情況、所處的金融市場環(huán)境、國家相關經濟政策等因素的影響，需要根據(jù)不同企業(yè)不同情況進行相應的調整，以適應房地產企業(yè)不同時期的融資需求。

本文來源：《企業(yè)科技與發(fā)展》：http://www.12-baidu.cn/w/qk/21223.html