淺談房產測繪的重要性

 近年來,隨著房地產市場的迅速發(fā)展,房地產業(yè)也獲得了較大的發(fā)展空間。當前,房屋價格呈現(xiàn)出不斷攀升的狀態(tài),在這種背景下，房產測繪面積問題也成為了百姓關注的重點問題。在房地產開發(fā)、交易、拆遷等過程中,需要通過房產測繪對相關的數(shù)據(jù)進行現(xiàn)場勘測,房產測繪在房屋交易過程中有著十分重要的作用。
一、房產測繪可以為城市房地產管理提供重要的基礎信息服務
1、房產測繪是根據(jù)城市建立的平面控制網(wǎng)，繪制房產基礎圖紙、分幅平面圖，形成標準的坐標系統(tǒng)，為房產管理部門提供房屋的地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。同時，在繪制房產分幅圖的基礎上，進一步精密測量和細化，繪制房產分丘、分層、分戶平面圖，可以整體直觀表現(xiàn)每一處房產的狀況，為房產管理部門提供正確的決策。
2、房產測繪可以為房地產開發(fā)經(jīng)營提供信息服務。房產的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房產的測繪，形成圖表和卡冊薄，對其形成的測繪成果為房地產開發(fā)企業(yè)、經(jīng)營、銷售、核算提供可靠的資料。商品房面積大小直接決定房屋總價，廣大購房者對房屋面積非常關注，特別對同一房屋在預測和實測前后面積差異更為關心。房屋面積測量主要采用房產預測算和房產實測兩種方法，因此其誤差主要取決于預測和實測以及數(shù)據(jù)計算處理的誤差。合理理解預測與實測，對整個房產測繪起著非常重要的實際意義，也為房產消費者提供了必要的房產信息。
3、在財政稅收方面的功能。房產測繪成果包括各種數(shù)據(jù)、圖冊，也可以在各個方面再次利用，是房產價格評估、契稅征收、房產交易等活動的重要資料，也是房地產保險服務必不可少的依據(jù)。
4、房產測繪有利于社會服務和城市的規(guī)劃建設。房產測繪成果，經(jīng)過整理、分類統(tǒng)計后，可以派生很多資料，它可以統(tǒng)計出一個城市的房屋總量、質量、人均面積、住宅的數(shù)量等，這些資料無疑會給城市的整體布局建設、住房制度改革、老城區(qū)改造提供依據(jù)。也可為城市規(guī)劃、市政工程、綠化、電、氣等提供基礎資料和有關信息，這些服務具有廣泛性。
 二、房產測繪是確認房屋產權的重要依據(jù)
房屋產權的審查與確認是指有管轄權的房屋產權登記的申報及其提交的證明、房屋產權歸屬和產權狀況的證件進行審查，并確認是否受理其申請和是否準予登記及發(fā)放房屋所有權證的工作過程。在審查和確認產權之前，當事人必須持房屋的圖紙及相關資料，通過房產測繪部門，按照《房產測量規(guī)范》和相關規(guī)定進行實地測量，測繪出房產圖，獲取房屋空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，以房產分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖作為房產證的附圖，準確地測算出房屋面積方可全面確認房屋的產權歸屬和權屬界線。尤其是房屋建筑面積的測算，不能有細微的疏漏，任何的差錯都會給產權人帶來利益上的損害，所以房產面積的測算要求精確度和100%的正確率。
三、房產測繪是解決房產糾紛，保護產權人合法利益的依據(jù)
我國憲法規(guī)定：“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”。為了保護房屋所有權，政府依據(jù)法律、法規(guī)和行政規(guī)章對房屋所有權的歸屬進行審查與確權，并發(fā)給房屋所有權證。也就是說，審查確認房屋產權歸屬的過程，在一定意義上就是實施憲法和法律有關規(guī)定的過程，以事實為依據(jù)，以法律為準繩，進行的房產測繪得出的房產圖及房產數(shù)據(jù)具有合法性。當房屬產權人或房屋權屬界限不清、建筑面積不準確發(fā)生爭議時，當房屋產權人對其房產的合法占有、使用、收益和處分的權利受到侵犯時，就可以通過房產測繪劃清產權界，測準產權面積，明確產權歸屬，有效保護產權人的合法權益，防止侵權和投機行為的發(fā)生，保證國家、集體和個人房產不受損失，確保社會的和諧穩(wěn)定。
四、房產測繪為產籍檔案、樓盤的建庫提供了準確及時的基礎資料
根據(jù)《城市房地產權屬檔案管理辦法》第八條第二款的規(guī)定：房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖（即房產分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶圖），房產平面圖按區(qū)裝訂成本，并配有反映圖幅號、街道名稱的結合圖。查閱平面圖也能查到丘號，進而調到檔案。圖上標志產權范圍，一目了然。圖上的產權界線和房屋墻界線結合起來判斷，能反映墻體歸屬防止產權糾紛。如圖離開檔案，則純粹是毫無意義的幾何線條，失去了它的產權含義，反之檔案離開圖，產權范圍則不明。只有圖檔結合，才能把產權真正反映清楚。
五、房產測繪是城市房屋拆遷改造的必然性
房產測繪工作作為房地產管理的一項基礎性工作，屬于測繪行業(yè)的范疇，同時又是房產管理的一項基礎性工作。房產測繪的分幅圖、分丘圖、分戶圖并進行的房屋調查、要素測量、面積測算等，是保存了城市完整的房屋數(shù)據(jù)資料，包括房屋的坐落、產別、層數(shù)、建筑面積、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權屬和他項權利設置等基本情況，為拆遷工作提供了可靠的參考標準。 
        在2001年11月1日國務院頒發(fā)實施的《城市房屋拆遷管理條例》中明確規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷人補償、安置?！逼渲械诙臈l規(guī)定：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場估價價格確定。”其實質就是按照城市規(guī)劃的整體需要，城市房屋拆遷就是對規(guī)劃區(qū)域紅線以內的房屋實施拆除并對房屋的權利人實施補償、安置的過程。所以，只有通過房產測繪介入到城市房屋拆遷工作中去，借助房產測繪技術手段，確定房屋的建筑面積，并依照房屋的實際情況繪制房產圖，將直接提供被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等資料，以滿足房屋價值評估、拆遷補償安置的需要。拆遷人要摸清拆遷區(qū)的具體情況，只有通過房產測繪部門提供準確的數(shù)據(jù)資料，才能對整個拆遷項目的實施提供決策和具體操作辦法。
        只有在房產測繪單位的配合下，拆遷人才能夠在短時間內取得所需的拆遷區(qū)數(shù)據(jù)資料，便可準確地核算出總的拆遷資金、補償安置費用金額，從而有計劃地確定拆遷啟動資金、安排拆遷時間等具體工作，為城市建設決策提供可靠依據(jù)。
        在拆遷補償安置工作時，評估部門只有根據(jù)房產測繪部門提供的具體的房屋數(shù)據(jù)資料，才能快速準確地計算出每一戶的補償安置費，進一步提高了工作效率，使被拆遷戶能及時得到補償。
綜上所述，房產測繪在社會各個方面起著舉足輕重的作用，因此，必須加強房產測繪工作，促進測繪工作的規(guī)范化、制度化，為推進城鎮(zhèn)化作出應有的貢獻。